نمونه دادخواست حکم فروش مال مشاع

فروش مال مشاع یکی از چالش برانگیزترین مسائل حقوقی است که بسیاری از مالکان با آن روبه رو می شوند. هنگامی که چندین نفر در مالکیت یک ملک شریک هستند و نمی توانند بر سر نحوه اداره، بهره برداری یا فروش آن به توافق برسند، یا زمانی که تقسیم فیزیکی ملک غیرممکن است، راهکار قانونی مراجعه به دادگاه و تقاضای فروش اجباری ملک است. این فرآیند حقوقی که می تواند به صدور دستور فروش یا حکم فروش منجر شود، مسیر پیچیده ای دارد و نیازمند آگاهی دقیق از قوانین و رویه های قضایی است تا حقوق هیچ یک از شرکا تضییع نشود.

درک مفاهیم پایه مالکیت مشاع

مالکیت مشاع، حالتی حقوقی است که در آن بیش از یک شخص، به طور همزمان و در جزء جزء یک مال، حق مالکیت دارند. این مفهوم اساساً در مقابل مالکیت مفروز (مالکیت انحصاری یک فرد بر بخش مشخصی از یک مال) قرار می گیرد و چالش های خاص خود را به همراه دارد.

مالکیت مشاع چیست؟

واژه مشاع در لغت به معنای مشترک و همگانی است. در اصطلاح حقوقی، مال مشاع به مالی اطلاق می شود که مالکیت آن به صورت مشترک میان دو یا چند نفر تقسیم شده است و سهم هر یک از مالکان در تمام اجزای مال گسترده است، به گونه ای که هیچ یک نمی تواند ادعای مالکیت انحصاری بر بخشی خاص از آن را داشته باشد. به این حالت، اشاعه می گویند و هر یک از مالکان را شریک مشاع می نامند. به عنوان مثال، اگر دو نفر یک قطعه زمین ۱۰۰۰ متری را به صورت مشترک بخرند و هر کدام مالک نصف آن باشند، هر دو نفر در تمام ۱۰۰۰ متر مربع زمین سهیم هستند، نه اینکه هر کدام ۵۰۰ متر جداگانه داشته باشند.

چگونه مالکیت مشاع ایجاد می شود؟

مالکیت مشاع به طرق مختلفی می تواند ایجاد شود که برخی از رایج ترین آن ها عبارتند از:

• ارث: رایج ترین شکل ایجاد مالکیت مشاع، زمانی است که مالی از متوفی به ورثه او منتقل می شود. در این حالت، وراث به نسبت سهم الارث خود، در تمامی اموال موروثی به صورت مشاع شریک می شوند.
• قرارداد: افراد می توانند به صورت ارادی و با عقد قراردادهایی نظیر خرید مشترک یک ملک، شراکت در ساخت و ساز یا سرمایه گذاری مشترک، به صورت مشاع مالک مالی شوند.
• حکم دادگاه: گاهی اوقات نیز در پی دعاوی حقوقی، دادگاه حکم به ایجاد مالکیت مشاع می دهد، مثلاً در تقسیم ترکه یا اموال مشترک در زندگی زناشویی.

چالش های رایج مالکیت مشاع

اگرچه مالکیت مشاع می تواند فرصت هایی برای سرمایه گذاری مشترک و تقسیم هزینه ها فراهم کند، اما اغلب با چالش های مهمی همراه است که مدیریت و بهره برداری از مال را دشوار می سازد:

• اختلاف در نحوه استفاده و بهره برداری: هر یک از شرکا حق استفاده از مال مشاع را دارد، اما این استفاده نباید به حقوق سایر شرکا لطمه بزند. این موضوع به راحتی می تواند منجر به اختلاف شود، به خصوص زمانی که توافقی بر نحوه استفاده وجود ندارد.
• مشکلات در تصمیم گیری برای فروش یا اجاره: هرگونه اقدام اساسی در مورد مال مشاع، مانند فروش کلی، اجاره، رهن یا تغییر کاربری، اصولاً نیازمند رضایت همه شرکا است. عدم توافق یک شریک می تواند مانع انجام هرگونه تصمیم مهم شود.
• عدم امکان تفکیک فیزیکی سهم: در بسیاری از موارد، به دلیل ماهیت ملک یا مقررات شهرسازی، امکان تقسیم فیزیکی مال مشاع و جدا کردن سهم هر شریک وجود ندارد که این امر به پیچیدگی ها می افزاید.

راه حل های قانونی برای پایان دادن به اشاعه

برای خاتمه دادن به وضعیت اشاعه و استقلال مالکیت، حقوق ایران راهکارهای مختلفی را پیش بینی کرده است. انتخاب هر یک از این راهکارها به شرایط خاص ملک و توافق شرکا بستگی دارد.

تفکیک ملک مشاع

تفکیک، فرآیندی اداری است که عمدتاً در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می شود. هدف از تفکیک، تقسیم یک پلاک ثبتی بزرگ به چند پلاک کوچکتر است، بدون اینکه لزوماً به تفکیک مالکیت مشاعی بین شرکا منجر شود. به عبارت دیگر، تفکیک معمولاً برای قطعه بندی یک زمین بزرگ به چند قطعه کوچک و ایجاد پلاک های جدید صورت می گیرد، در حالی که ممکن است هر یک از این پلاک های جدید نیز همچنان بین چند نفر به صورت مشاع باقی بماند. تفکیک به خودی خود به معنای پایان اشاعه نیست، بلکه زمینه ای برای افراز (در صورت امکان) یا سهولت در معاملات بعدی فراهم می کند.

افراز ملک مشاع

افراز به معنای جدا کردن سهم هر یک از شرکا از مال مشاع به نحوی است که هر شریک مالکیت انحصاری بر سهم مفروز خود پیدا کند. افراز می تواند به دو طریق انجام شود:

1. افراز از طریق اداره ثبت: اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد و عملیات ثبتی آن خاتمه یافته باشد، هر یک از شرکا می تواند با ارائه درخواست به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، تقاضای افراز کند. اداره ثبت پس از بررسی شرایط و در صورت قابل افراز بودن ملک، اقدام به افراز می کند.
2. افراز از طریق دادگاه: در صورتی که ملک ثبت شده نباشد، یا اداره ثبت ملک را غیرقابل افراز تشخیص دهد، یا اختلاف حقوقی جدی بین شرکا وجود داشته باشد، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی به درخواست افراز خواهد بود.

شرایط افراز و موانع آن: مهمترین شرط افراز، قابل افراز بودن ملک است. این به آن معناست که تقسیم فیزیکی ملک باید از نظر فنی (مثلاً ابعاد و استانداردهای شهرسازی) و حقوقی (عدم تضییع حقوق سایر شرکا یا ایجاد حرج) امکان پذیر باشد. اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر می کند که این گواهی خود مبنای درخواست فروش ملک مشاع از طریق دادگاه خواهد بود.

فروش مال مشاع از طریق دادگاه (موضوع محوری)

زمانی که راهکارهای افراز و تفکیک به نتیجه نمی رسد، یا شرکا بر فروش عادی مال توافق نمی کنند، فروش قضایی تنها راه پایان دادن به اشاعه خواهد بود. این راهکار به دو صورت دستور فروش و حکم فروش انجام می شود که تفاوت های اساسی دارند.

چه زمانی به فروش قضایی نیاز پیدا می کنیم؟

نیاز به فروش قضایی مال مشاع در چند وضعیت کلیدی مطرح می شود:

• زمانی که ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شده و گواهی عدم افراز صادر شده است.
• زمانی که شرکا بر سر افراز یا فروش عادی مال به توافق نمی رسند و امکان ادامه شراکت نیز وجود ندارد.
• زمانی که یکی از شرکا خواستار خروج از شراکت است و راه دیگری برای حل و فصل وجود ندارد.

تفاوت کلیدی: دستور فروش و حکم فروش مال مشاع

این تمایز، از مهمترین نکات حقوقی در دعاوی فروش مال مشاع است و در رویه قضایی، آثار متفاوتی دارد:

دستور فروش:

• ماهیت: غیرترافعی است. به این معنا که دعوایی بین خواهان و خوانده مطرح نیست و دادگاه صرفاً یک دستور اداری-قضایی صادر می کند. هدف آن پایان دادن به وضعیت اشاعه ملکی است که غیرقابل افراز بوده و گواهی عدم افراز آن صادر شده است.
• مرجع صدور: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
• رویه: دادگاه در وقت فوق العاده و بدون رعایت تشریفات کامل دادرسی (مانند تشکیل جلسه رسیدگی و دعوت از طرفین) به درخواست رسیدگی می کند.
• قابلیت اعتراض: دستور فروش اصولاً قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نیست، بلکه صرفاً از طریق اعتراض شخص ثالث (در صورت تضییع حقوق) یا اعتراض به عملیات اجرایی قابل پیگیری است. (مستند به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین نامه اجرایی آن و نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه).
• مبنای قانونی: ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن.

طبق نظریه مشورتی شماره 7/99/1826 مورخ 1399/11/29 اداره کل حقوقی قوه قضاییه، درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیرقابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین نامه اجرایی آن، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و این دستور، نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.

حکم فروش:

• ماهیت: ترافعی است. یعنی یک دعوای حقوقی بین طرفین (خواهان و خوانده) وجود دارد و دادگاه پس از طی مراحل کامل دادرسی و بررسی دلایل طرفین، اقدام به صدور حکم می کند.
• مرجع صدور: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
• رویه: مستلزم رسیدگی قضایی کامل، تشکیل جلسات دادرسی، تبادل لوایح و ارائه دفاعیات است.
• قابلیت اعتراض: حکم فروش، مانند سایر احکام دادگاه ها، قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی است.
• چه زمانی صادر می شود؟ زمانی که موضوع فروش، علاوه بر غیرقابل افراز بودن، دارای جنبه های ترافعی دیگری باشد یا قانون صراحتاً صدور حکم را لازم بداند. مثلاً در مواردی که اختلاف جدی بر سر مالکیت، سهم الشرکه یا سایر حقوق مرتبط با ملک وجود دارد و صرفاً صدور دستور فروش کفایت نمی کند. همچنین، در مواردی که مبنای اشاعه، قرارداد مشارکت و شرکت باشد و یکی از شرکا بخواهد شرکت را منحل و مال را بفروشد، ممکن است نیاز به حکم فروش باشد تا جنبه ترافعی حل شود.

در عمل، برای املاک ثبت شده که گواهی عدم افراز آن ها صادر شده است، دستور فروش مسیر رایج تر و سریع تری است. اما در شرایط پیچیده تر، که نیاز به اثبات امری یا حل اختلافی جدی باشد، ممکن است نیاز به طرح دعوای حکم فروش باشد.

راهنمای جامع تنظیم و ارائه دادخواست حکم/دستور فروش مال مشاع

تنظیم و ارائه یک دادخواست دقیق و کامل، کلید موفقیت در پرونده های فروش مال مشاع است. در این بخش، به شرایط، اجزا و نکات مهم این فرآیند می پردازیم.

شرایط و مقدمات لازم برای طرح دادخواست

پیش از تنظیم و ثبت دادخواست، اطمینان از وجود شرایط زیر ضروری است:

1. اثبات مالکیت مشاع: خواهان باید مالکیت خود را به صورت مشاع بر ملک مورد نظر، با ارائه سند مالکیت رسمی یا در صورت قولنامه ای بودن ملک، با مبایعه نامه معتبر، اثبات کند.
2. گواهی عدم افراز: در صورتی که ملک غیرقابل افراز باشد و درخواست فروش بر همین اساس مطرح می شود، ارائه گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک (یا در صورت لزوم، حکم دادگاه بر غیرقابل افراز بودن) الزامی است. این گواهی نشان می دهد که تقسیم فیزیکی ملک ممکن نیست.
3. عدم توافق بر فروش عادی: باید محرز شود که شرکا بر سر فروش عادی ملک به توافق نرسیده اند و ادامه شراکت نیز برای خواهان مقدور یا مطلوب نیست.

اجزای اصلی دادخواست

یک دادخواست فروش مال مشاع، همانند سایر دادخواست های حقوقی، باید شامل موارد زیر باشد:

• خواهان: مشخصات کامل فرد یا افرادی که متقاضی فروش مال مشاع هستند (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق، کد پستی).
• خوانده: مشخصات کامل تمامی سایر شرکای مشاع در ملک (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق، کد پستی). حتی اگر برخی از شرکا مجهول المکان باشند، باید این نکته در دادخواست قید شود تا دادگاه طبق قانون اقدام کند.
• خواسته: بیان دقیق و صریح آنچه از دادگاه تقاضا می شود. معمولاً تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع به پلاک ثبتی […] و تقسیم ثمن حاصله بین مالکین مشاعی به نسبت سهم الشرکه است. در موارد خاص با جنبه ترافعی، ممکن است خواسته صدور حکم به فروش ملک مشاع باشد.
• دلایل و منضمات: تمامی مدارک و مستنداتی که ادعای خواهان را اثبات می کند و برای دادگاه حائز اهمیت است. این بخش از اهمیت بالایی برخوردار است:
  • تصویر مصدق سند مالکیت (یا مبایعه نامه/قولنامه معتبر و دادنامه اثبات مالکیت در صورت لزوم).
  • گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک (در صورت غیرقابل افراز بودن ملک).
  • وکالت نامه (در صورت ارائه دادخواست توسط وکیل).
  • سایر مدارک مرتبط، مانند استشهادیه (در موارد خاص)، توافق نامه های قبلی بین شرکا، نامه های اداری مرتبط، یا قبوض آب و برق به نام خواهان برای اثبات تصرف.
• شرح دادخواست: این بخش باید به صورت روان و منطقی، وقایع و دلایل تقاضای فروش را توضیح دهد. محتوای این بخش شامل:
  • تبیین چگونگی ایجاد مالکیت مشاع (مثلاً از طریق ارث، خرید مشترک).
  • توضیح اختلافات موجود و عدم امکان افراز یا توافق بر فروش عادی.
  • استناد به مواد قانونی مرتبط، مانند ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن، و مواد ۵۸۹ تا ۶۰۶ قانون مدنی در مورد احکام شرکت.
  • درخواست صدور دستور/حکم فروش مال مشاع، ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم ثمن حاصله به نسبت سهم الشرکه.

مرجع صالح برای رسیدگی

مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست دستور فروش یا حکم فروش مال مشاع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. این اصل در حقوق ایران برای دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مانند زمین، خانه و آپارتمان) مورد تأکید قرار گرفته است.

هزینه های دادرسی و کارشناسی

هزینه های دادرسی بر اساس ارزش خواسته (قیمت ملک) تعیین می شود. در پرونده های فروش مال مشاع، به دلیل ضرورت ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری، هزینه های کارشناسی نیز اضافه می شود. این هزینه ها معمولاً ابتدا توسط خواهان پرداخت می شود و در نهایت از محل ثمن حاصل از فروش، به نسبت سهم الشرکه از مالکین کسر و به خواهان عودت داده می شود.

نمونه دادخواست دستور فروش مال مشاع (با قابلیت ویرایش و توضیحات دقیق)

در ادامه، یک نمونه دادخواست برای دستور فروش مال مشاع ارائه شده است. این نمونه برای حالتی است که ملک غیرقابل افراز بوده و گواهی عدم افراز آن صادر شده است. در صورت نیاز به حکم فروش (با ماهیت ترافعی)، تنظیم دادخواست نیازمند دقت بیشتری در تبیین دلایل و ارائه مستندات دعوا خواهد بود.

بسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان مربوطه]

با سلام و تقدیم احترام،

مشخصات طرفین:

• خواهان: خانم/آقای: [نام و نام خانوادگی خواهان]، فرزند: [نام پدر]، کدملی: [شماره ملی]، به نشانی: [آدرس دقیق خواهان]، کد پستی: [کد پستی خواهان]
• خوانده: خانم/آقای: [نام و نام خانوادگی خوانده/خواندگان]، فرزند: [نام پدر]، کدملی: [شماره ملی]، به نشانی: [آدرس دقیق خوانده/خواندگان]، کد پستی: [کد پستی خوانده/خواندگان]
• وکیل: [نام و نام خانوادگی وکیل، شماره پروانه، آدرس کامل دفتر] (در صورت داشتن وکیل)

خواسته:

تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی از اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] به نشانی [نشانی دقیق ملک] و تقسیم ثمن حاصله بین مالکین مشاعی به نسبت سهم الشرکه.

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت [شماره سند] به نام خواهان.
2. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] به شماره [شماره گواهی] و تاریخ [تاریخ گواهی].
3. تصویر مصدق مبایعه نامه/قولنامه [شماره و تاریخ] (در صورتی که مالکیت با این اسناد اثبات شود و ملک قولنامه ای باشد).
4. سایر مدارک و مستندات مرتبط با پرونده، مانند [توافق نامه ها، نامه های اداری، استشهادیه و…].

شرح دادخواست:

احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب/موکل اینجانب [نام خواهان] به موجب سند مالکیت/مبایعه نامه شماره [شماره سند/مبایعه نامه] مالک [میزان سهم، مثال: دو دانگ از شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک] فرعی از [شماره پلاک اصلی] بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] واقع در نشانی [آدرس دقیق ملک] می باشم. [در اینجا توضیحات تکمیلی در مورد نحوه ایجاد اشاعه و مشکلات موجود اضافه شود. مثلا: این ملک پس از فوت مورث مشترک، به اینجانب و خواندگان ارث رسیده است. به دلیل اختلافات متعدد با خواندگان در نحوه تصرف و استفاده از مال مشاع، ادامه مشارکت میسر نیست.]

نظر به اینکه ادامه مشارکت منشأ اختلافات و دعاوی علیه شرکاء می شود و از سویی امکان فعالیت همزمان شرکاء و توافق بر نحوه بهره برداری یا فروش عادی موجود نیست، اینجانب/موکل اینجانب تقاضای افراز ملک مذکور را از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] نموده است. لیکن، مرجع موصوف [نام اداره ثبت] با صدور گواهی عدم افراز به شماره [شماره گواهی] و تاریخ [تاریخ گواهی]، پلاک مذکور را غیرقابل افراز تشخیص داده و رأی بر غیرقابل افراز بودن آن صادر و به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و قطعی گردیده است.

لذا با توجه به مراتب فوق و عدم امکان افراز و نیز عدم توافق شرکا بر فروش عادی، مستنداً به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن و سایر مقررات مربوطه، از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش مال مشاع فوق الذکر، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم ثمن حاصله به نسبت سهم الشرکه هر یک از مالکین را استدعا دارم.

با احترام مجدد و نهایت تشکر

[نام و نام خانوادگی خواهان یا وکیل] [امضا]

مراحل پس از ارائه دادخواست و اجرای دستور/حکم فروش

پس از ثبت و ارائه دادخواست فروش مال مشاع، فرآیند اجرایی آغاز می شود که شامل مراحل زیر است:

۱. رسیدگی اولیه و دستور تعیین کارشناس

پس از ارائه دادخواست، دادگاه به آن رسیدگی می کند. در مورد دستور فروش، این رسیدگی در وقت فوق العاده صورت می گیرد. دادگاه پس از احراز شرایط، دستور ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر می کند. وظیفه اصلی کارشناس رسمی دادگستری، ارزیابی قیمت روز ملک مشاع با در نظر گرفتن تمامی جوانب آن است. این قیمت گذاری مبنای مزایده و فروش ملک قرار خواهد گرفت. هزینه های کارشناسی توسط خواهان پرداخت می شود و در نهایت از محل فروش ملک کسر می گردد.

۲. برگزاری مزایده

پس از تعیین قیمت توسط کارشناس و قطعیت آن (در صورت عدم اعتراض)، دادگاه یا دایره اجرای احکام، مقدمات برگزاری مزایده را فراهم می کند:

• نحوه آگهی مزایده: آگهی مزایده از طریق روزنامه های کثیرالانتشار و یا سایر ابزارهای اطلاع رسانی منتشر می شود تا عموم مردم از آن مطلع شوند. این آگهی شامل مشخصات دقیق ملک، قیمت پایه مزایده، زمان و مکان برگزاری مزایده است.
• شرایط شرکت در مزایده: متقاضیان شرکت در مزایده معمولاً باید مبلغی را به عنوان ودیعه (درصد مشخصی از قیمت پایه) به حساب دادگستری واریز کنند.
• برگزاری مزایده: در روز و ساعت مقرر، مزایده برگزار می شود و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته خواهد شد.
• امکان اعتراض به مزایده: شرکا یا اشخاص ثالث ذی نفع ممکن است به دلایلی مانند عدم رعایت تشریفات مزایده یا پایین بودن قیمت، به نتیجه مزایده اعتراض کنند. این اعتراض در صورت موجه بودن می تواند منجر به ابطال مزایده و تکرار آن شود.

۳. تقسیم ثمن حاصل از فروش

پس از انجام مزایده و تأیید صحت آن، پول حاصل از فروش ملک به حساب سپرده دادگستری واریز می شود. سپس، دادگاه یا دایره اجرای احکام اقدام به تقسیم این ثمن بین مالکین مشاعی می کند. این تقسیم به نسبت سهم الشرکه هر یک از مالکین انجام می شود. قبل از تقسیم، هزینه های دادرسی، کارشناسی و اجرایی از مبلغ کل کسر خواهد شد.

۴. نکات مهم اجرایی

• مدت زمان تقریبی فرایند: فرآیند فروش مال مشاع از طریق دادگاه، بسته به پیچیدگی پرونده، تعداد شرکا، وجود اعتراضات و ترافیک کاری دادگاه، ممکن است چند ماه تا حتی چند سال به طول انجامد.
• وضعیت حق سرقفلی و کسب و پیشه در ملک تجاری: در مواردی که ملک مشاع تجاری باشد و مستأجر دارای حق سرقفلی یا کسب و پیشه باشد، حقوق مستأجر باید محفوظ بماند. طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه (شماره 7/1402/97 مورخ 1402/07/04)، دادگاه در دستور فروش ملک تجاری مشاع، مکلف است صراحتاً حقوق مستأجر را از دستور فروش استثناء کند و صرفاً مالکیت ملک مشاع (با استثناء حقوق مذکور) به مزایده گذاشته می شود. این بدان معناست که خریداری که ملک را از طریق مزایده می خرد، همچنان موظف به رعایت حقوق مستأجر قبلی است.
• مالیات بر نقل و انتقال: فروش ملک از طریق مزایده نیز مانند هر نقل و انتقال مال غیرمنقول، مشمول پرداخت مالیات بر نقل و انتقال است که بر عهده فروشنده (مالکین مشاع) خواهد بود.

نقش وکیل متخصص در پرونده های فروش مال مشاع

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و مراحل متعدد در فرآیند فروش مال مشاع، حضور وکیل متخصص می تواند تفاوت چشمگیری در نتیجه و سرعت پرونده ایجاد کند.

چرا به وکیل نیاز دارید؟

پرونده های فروش مال مشاع، خصوصاً زمانی که با اختلافات شرکا، غیرقابل افراز بودن ملک و یا وجود حقوقی مانند سرقفلی همراه هستند، نیازمند دانش عمیق حقوقی و آشنایی با رویه های قضایی است. یک اشتباه کوچک در تنظیم دادخواست یا پیگیری مراحل، می تواند منجر به تأخیر طولانی، رد دعوا یا تضییع حقوق شما شود.

وکیل با تسلط بر مواد قانونی مرتبط مانند قانون مدنی (مواد 571 تا 606 مربوط به شرکت)، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن، و قانون اجرای احکام مدنی (مواد 41، 43 و 137 به بعد در مورد مزایده)، می تواند راهنمایی دقیق و مؤثری ارائه دهد.

وظایف وکیل

وکیل متخصص در این گونه پرونده ها، وظایف متعددی را بر عهده می گیرد که شامل موارد زیر است:

• تنظیم صحیح دادخواست: وکیل با توجه به شرایط خاص پرونده، دادخواستی دقیق و کامل تنظیم می کند که تمامی جوانب قانونی را در بر گیرد و از بروز نقایص شکلی جلوگیری شود.
• جمع آوری مستندات: وکیل در جمع آوری و ارائه تمامی دلایل و منضمات لازم، مانند سند مالکیت، گواهی عدم افراز، و سایر مدارک حمایتی، به موکل کمک می کند.
• پیگیری مراحل: وکیل تمامی مراحل اداری و قضایی، از جمله ثبت دادخواست، پیگیری ابلاغ ها، شرکت در جلسات، پیگیری کارشناسی و مراحل مزایده را به دقت و به موقع انجام می دهد.
• دفاع از حقوق موکل: وکیل در صورت بروز هرگونه اعتراض یا چالش حقوقی، از حقوق موکل خود در مراجع قضایی دفاع می کند. این دفاع می تواند شامل اعتراض به نظریه کارشناس، اعتراض به عملیات اجرایی مزایده یا پاسخ به اعتراضات سایر شرکا باشد.
• مشاوره حقوقی: ارائه مشاوره مستمر و راهنمایی موکل در هر مرحله از پرونده، از وظایف مهم وکیل است.

انتخاب وکیل متخصص ملکی

برای پرونده هایی با چنین اهمیتی، انتخاب یک وکیل که تخصص و تجربه کافی در دعاوی ملکی و خصوصاً املاک مشاع را داشته باشد، حیاتی است. وکیلی که با رویه های قضایی محلی آشنا باشد و سابقه موفقیت در پرونده های مشابه را دارا باشد، می تواند بهترین نتیجه را برای شما رقم بزند.

نتیجه گیری

فروش مال مشاع از طریق مراجع قضایی، راهکاری قانونی و مؤثر برای پایان دادن به وضعیت اشاعه، خصوصاً در مواردی است که امکان افراز فیزیکی وجود ندارد یا شرکا بر سر تقسیم یا فروش توافق نمی کنند. این فرآیند، با تمایز کلیدی بین دستور فروش (ماهیت غیرترافعی برای ملک غیرقابل افراز) و حکم فروش (ماهیت ترافعی برای دعاوی پیچیده تر) همراه است.

آگاهی کامل از مفاهیم مالکیت مشاع، مراحل تنظیم دادخواست، مستندات لازم، و فرآیندهای پس از ارائه دادخواست از جمله کارشناسی و مزایده، برای هر یک از مالکین مشاع ضروری است. با این حال، با توجه به پیچیدگی های حقوقی و فنی این پرونده ها، مشاوره و همکاری با یک وکیل متخصص ملکی نه تنها به شما در پیمودن این مسیر کمک می کند، بلکه حقوق شما را به بهترین شکل ممکن حفظ و از بروز خسارات احتمالی جلوگیری خواهد کرد. اگر در چنین شرایطی قرار دارید، زمان را از دست ندهید و برای دفاع از حقوق خود، با یک وکیل متخصص تماس بگیرید.