متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی | نمونه کامل + نکات حقوقی
متن دادخواست الزام به تنظیم سند
دادخواست الزام به تنظیم سند، ابزاری قانونی است برای اجبار فروشنده ای که از انتقال رسمی ملک خودداری می کند. این فرآیند حقوقی به خریدار کمک می کند تا مالکیت خود را از حالت عادی به رسمی تغییر دهد و از حقوق قانونی خود بهره مند شود. در این مقاله، به تمامی جنبه های این دعوا می پردازیم.
اهمیت تنظیم سند رسمی ملک در نظام حقوقی ایران بر کسی پوشیده نیست. داشتن سند رسمی، نه تنها تضمین کننده مالکیت و حقوق خریداران است، بلکه از بروز بسیاری از مشکلات و دعاوی حقوقی آتی نیز جلوگیری می کند. متاسفانه، در بسیاری از معاملات املاک، خریداران پس از پرداخت بخش عمده ای از ثمن معامله یا حتی کل آن، با عدم همکاری فروشنده برای انتقال سند رسمی مواجه می شوند. این وضعیت، می تواند پیامدهای ناگواری از جمله ریسک معامله مجدد (انتقال مال غیر)، توقیف ملک توسط بستانکاران فروشنده یا سایر دعاوی حقوقی را در پی داشته باشد. در چنین شرایطی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به عنوان یک راهکار قانونی مطرح می شود تا حقوق تضییع شده خریدار احیا گردد.
هدف از این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی است تا تمامی افراد، به ویژه کسانی که با فرآیندهای قضایی آشنایی کمی دارند، بتوانند با آگاهی کامل مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند را پیگیری کنند. در ادامه، به بررسی دقیق چیستی این دعوا، شرایط لازم برای اقامه آن، مدارک مورد نیاز، مراحل گام به گام در مراجع قضایی، دادگاه صالح و همچنین هزینه های مربوطه خواهیم پرداخت. علاوه بر این، یک نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند نیز ارائه خواهد شد تا مسیر نگارش این سند مهم حقوقی برای شما هموار شود.
۱. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک چیست؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، یک دعوای حقوقی مالی است که خواهان (معمولاً خریدار) از دادگاه می خواهد که فروشنده (خوانده) را مجبور به انجام تعهد قراردادی خود، یعنی انتقال سند رسمی مالکیت یک ملک، به نام خریدار کند. این دعوا زمانی مطرح می شود که یک معامله ملک با یک سند عادی (مثل قولنامه یا مبایعه نامه) انجام شده باشد و فروشنده به هر دلیلی از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و ثبت انتقال ملک خودداری کند.
تفاوت اساسی بین سند عادی و سند رسمی، در اعتبار و قدرت اثباتی آن ها در محاکم قضایی است. سند عادی، سندی است که بین دو یا چند شخص بدون دخالت مامور رسمی تنظیم می شود، در حالی که سند رسمی سندی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و توسط ماموران صلاحیت دار و مطابق با تشریفات قانونی تنظیم می گردد. مطابق ماده ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، معاملات مربوط به املاک دارای سابقه ثبتی حتماً باید به صورت رسمی ثبت شوند. همین الزام قانونی، مبنای طرح دعوای الزام به تنظیم سند است.
هدف اصلی از این دعوا، تضمین حقوق خریدار و تکمیل فرآیند مالکیت وی است. تا زمانی که سند رسمی به نام خریدار منتقل نشود، او در معرض خطرات حقوقی متعددی قرار دارد؛ از جمله اینکه فروشنده ممکن است ملک را به شخص دیگری نیز بفروشد، یا طلبکاران فروشنده بتوانند ملک را توقیف کنند. با طرح موفقیت آمیز این دعوا، دادگاه حکم به الزام به تنظیم سند صادر می کند و در صورت استنکاف فروشنده، نماینده دادگاه می تواند به جای او سند را امضا کند.
۲. شرایط ضروری برای موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند
برای اینکه دادخواست الزام به تنظیم سند به نتیجه مطلوب برسد و حکم به نفع خواهان صادر شود، باید مجموعه ای از شرایط عمومی و اختصاصی وجود داشته باشند. عدم رعایت هر یک از این شرایط می تواند منجر به رد دعوا یا طولانی شدن فرآیند رسیدگی شود. در ادامه، این شرایط را به صورت جامع تشریح می کنیم.
الف. شرایط عمومی خواهان
- ذی نفع بودن: خواهان باید کسی باشد که حقی از او تضییع شده است؛ یعنی خریدار ملک یا قائم مقام قانونی وی (مانند وکیل یا ورثه).
- اهلیت قانونی: خواهان باید از نظر قانونی اهلیت داشته باشد، به این معنی که بالغ، عاقل و رشید باشد تا بتواند به طور مستقل دعوای حقوقی طرح کند.
- داشتن حساب کاربری سامانه ثنا: برای ثبت دادخواست و پیگیری مراحل دادرسی، خواهان باید در سامانه ثنا (ابلاغ الکترونیک قضایی) ثبت نام کرده باشد.
ب. شرایط اختصاصی مرتبط با معامله و ملک
برای الزام به تنظیم سند رسمی، شرایط اختصاصی زیر حیاتی هستند:
- وجود قرارداد معتبر: باید یک مبایعه نامه یا قولنامه کتبی و معتبر بین خریدار و فروشنده وجود داشته باشد که به وضوح تعهد فروشنده به انتقال ملک را نشان دهد. این قرارداد باید با امضای طرفین باشد. حتی قولنامه های عادی فاقد کد رهگیری نیز در صورت اثبات صحت و اصالت، می توانند مبنای این دعوا قرار گیرند.
- اثبات مالکیت فروشنده: در زمان معامله یا در حال حاضر، فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد. اگر فروشنده مالک رسمی نباشد، باید دعوای الزام به تنظیم سند و سلسله ایادی مطرح شود که پیچیدگی های بیشتری دارد.
- آمادگی خواهان برای انجام تعهدات خود: خریدار باید آمادگی خود را برای پرداخت کامل ثمن معامله (در صورت باقی ماندن بخشی از آن) یا ایفای سایر تعهدات خود اثبات کند. این آمادگی معمولاً با ارائه فیش های واریزی یا شهادتنامه بانکی تایید می شود.
- عدم توقیف یا در رهن بودن ملک: وضعیت ثبتی ملک باید بررسی شود. اگر ملک در رهن بانک یا در توقیف مراجع قضایی باشد، لازم است همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند، دعوای فک رهن یا رفع توقیف نیز مطرح شود.
- اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی: برای املاک جدیدالاحداث یا آپارتمان ها، اخذ این گواهی ها پیش نیاز تنظیم سند رسمی است. در صورت عدم وجود، خریدار باید در متن دادخواست خود، الزام فروشنده به اخذ این موارد را نیز درخواست کند.
- گواهی عدم حضور در دفترخانه: اگر در قرارداد، تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه تعیین شده باشد و فروشنده در آن تاریخ حاضر نشده باشد، خریدار باید با مراجعه به همان دفترخانه، گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کند. این گواهی یکی از مهم ترین دلایل اثبات تخلف فروشنده است.
- ارسال اظهارنامه قضایی: اگر تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه قید نشده باشد، خواهان می تواند قبل از طرح دعوا، یک اظهارنامه قضایی برای فروشنده ارسال کرده و به وی مهلتی برای حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند بدهد. این اقدام نشان دهنده حسن نیت خریدار و فرصت دادن به فروشنده برای ایفای تعهد است.
۳. مدارک لازم برای تنظیم و ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند
جمع آوری و آماده سازی دقیق مدارک، یکی از مراحل حیاتی در طرح دعوای الزام به تنظیم سند است. نقص در مدارک می تواند باعث اطاله دادرسی یا حتی رد دعوا شود. در اینجا یک چک لیست جامع از مدارک مورد نیاز ارائه شده است:
- اصل یا کپی مصدق مبایعه نامه/قولنامه: این سند، اصلی ترین مدرک اثبات وجود معامله و تعهد فروشنده است. «کپی مصدق» به معنای کپی برابر اصل شده در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا دادگاه است.
- کارت ملی و شناسنامه خواهان: برای احراز هویت خواهان.
- گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه: (در صورت وجود و لزوم) اگر تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه تعیین شده و فروشنده حاضر نشده باشد.
- مدارک اثبات پرداخت ثمن معامله: شامل رسیدهای بانکی، کپی چک های پرداخت شده، اقرارنامه یا هر سند دیگری که نشان دهنده پرداخت مبالغ توافق شده باشد.
- سند مالکیت رسمی فروشنده: (در صورت دسترسی) اگرچه دادگاه خود از اداره ثبت استعلام می گیرد، اما ارائه آن در صورت دسترسی می تواند فرآیند را تسریع کند.
- گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی: (اگر اخذ شده باشد) برای آپارتمان ها و املاک نوساز.
- اظهارنامه ارسالی به فروشنده: (در صورت ارسال) به عنوان آخرین اخطار قانونی.
- استعلام ثبتی ملک: این استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک گرفته می شود تا وضعیت مالکیت، رهن یا توقیف ملک مشخص شود.
- وکالتنامه وکیل: (در صورت سپردن کار به وکیل)
- رسید پرداخت هزینه دادرسی: همانطور که در بخش های بعدی توضیح داده خواهد شد، این دعوا مالی است و نیازمند پرداخت هزینه دادرسی است.
- آمادگی و جمع آوری مدارک
- تنظیم دادخواست
- ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی
- پرداخت هزینه های دادرسی
- روند رسیدگی در دادگاه (جلسات، کارشناسی)
- صدور و اجرای حکم (صدور اجرائیه، معرفی نماینده دادگاه)
- هزینه برگ های دادخواست: مبلغ اندکی بابت فرم های چاپی دادخواست.
- هزینه دادرسی اصلی: این هزینه بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود و فرمول آن به شرح زیر است:
- اگر ارزش منطقه ای ملک تا ۲۰ میلیون تومان باشد: ۲.۵ درصد بهای ارزش منطقه ای.
- اگر ارزش منطقه ای ملک بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد: ۳.۵ درصد بهای ارزش منطقه ای.
مثال: اگر ارزش منطقه ای ملکی ۳۰ میلیون تومان باشد، هزینه دادرسی آن برابر است با (۲.۵% از ۲۰ میلیون) + (۳.۵% از ۱۰ میلیون باقیمانده) = (۵۰۰ هزار تومان) + (۳۵۰ هزار تومان) = ۸۵۰ هزار تومان.
- هزینه خدمات دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: مبلغی ثابت (در حدود ۵۰ تا ۱۰۰ هزار تومان) بابت ثبت و ارسال دادخواست.
- هزینه کارشناسی: در صورت نیاز به نظریه کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک یا بررسی سایر جزئیات، این هزینه نیز بر عهده خواهان است.
- حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از وکیل، حق الوکاله وکیل نیز به هزینه ها اضافه می شود که بر اساس تعرفه قانونی و توافق با وکیل تعیین می گردد.
- خواهان: مشخصات کامل خریدار (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس، شماره تماس).
- خوانده/خواندگان: مشخصات کامل فروشنده و در صورت لزوم، وراث وی یا ایادی قبلی (مالکان رسمی سابق) با ذکر نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی و آدرس.
- خواسته و بهای آن: به طور دقیق ذکر شود «الزام به تنظیم سند رسمی شش دانگ یک دستگاه آپارتمان/زمین به پلاک ثبتی …» و در صورت وجود، «الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی» و «مطالبه خسارت تأخیر در تنظیم سند» (با تفکیک و ارزش گذاری ریالی).
- دلایل و منضمات دادخواست: لیست کامل مدارک پیوستی مانند: مبایعه نامه، فیش های پرداخت، گواهی عدم حضور، اظهارنامه (در صورت ارسال)، استعلام ثبتی و … .
- شرح دادخواست: این بخش، مهم ترین قسمت دادخواست است که باید به صورت دقیق، رسمی و حقوقی تنظیم شود. در این قسمت، وقایع مربوط به معامله، تعهدات طرفین، تخلف خوانده و درخواست های خواهان به صورت مشروح بیان می گردد.
- دقت در مشخصات: تمامی مشخصات خواهان و خوانده (ها) و ملک را با دقت کامل و بدون اشتباه وارد کنید.
- خواسته های فرعی: اگر علاوه بر الزام به تنظیم سند، خواسته های دیگری مانند اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، مطالبه خسارت تأخیر تنظیم سند (در صورت وجود شرط وجه التزام در قرارداد) یا الزام به فک رهن را دارید، حتماً آنها را در بخش «خواسته» و «شرح دادخواست» به طور واضح قید نمایید.
- متن رسمی و حقوقی: از به کارگیری زبان محاوره یا عامیانه در متن دادخواست پرهیز کنید.
- پیوست مدارک: تمامی مدارک ذکر شده در بخش «دلایل و منضمات» را به همراه دادخواست به دفاتر خدمات قضایی ارائه دهید.
نکته مهم: برای تسهیل کار، می توانید یک نسخه چاپی از این چک لیست تهیه کرده و پس از جمع آوری هر مدرک، آن را علامت بزنید. اطمینان از کامل بودن مدارک، گام بلندی در جهت موفقیت در پرونده است.
۴. نحوه و مراحل گام به گام طرح دعوای الزام به تنظیم سند
طرح دعوای الزام به تنظیم سند یک فرآیند حقوقی مرحله ای است که نیازمند دقت و پیگیری است. آشنایی با این مراحل به شما کمک می کند تا با آمادگی بیشتری پرونده خود را پیش ببرید. این مراحل به شرح زیر هستند:
گام اول: آمادگی و جمع آوری مدارک
پیش از هر اقدامی، لازم است تمامی مدارک مورد نیاز (که در بخش قبل ذکر شد) را با دقت جمع آوری و آماده کنید. این مدارک باید شامل اصل یا کپی مصدق قرارداد، فیش های واریزی، گواهی عدم حضور (اگر لازم باشد) و سایر مستندات مربوطه باشد. دقت در تکمیل بودن مدارک، پایه و اساس موفقیت پرونده است.
گام دوم: تنظیم دادخواست
متن دادخواست الزام به تنظیم سند باید با دقت و به زبان حقوقی رسمی تنظیم شود. این دادخواست شامل بخش های مختلفی است: مشخصات خواهان و خوانده (ها)، خواسته اصلی (الزام به تنظیم سند رسمی)، بهای خواسته (ارزش ملک)، دلایل و منضمات (مدارک پیوست) و شرح دادخواست. در بخش شرح دادخواست، باید به طور واضح و مستدل، وقایع و تعهدات قراردادی، تخلف فروشنده و خواسته خود را بیان کنید. اگر نیاز به خواسته های فرعی مانند اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی یا مطالبه خسارت تأخیر دارید، باید آنها را نیز در این بخش ذکر کنید.
گام سوم: ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
پس از تنظیم دادخواست، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. در صورتی که قبلاً در سامانه ثنا ثبت نام نکرده اید، ابتدا باید این کار را انجام دهید. سپس، دادخواست و تمامی مدارک پیوست را به دفتر خدمات قضایی تحویل می دهید تا اسکن و به سیستم قضایی ارسال شوند. این دفاتر، نقش واسطه بین مردم و مراجع قضایی را دارند.
گام چهارم: پرداخت هزینه های دادرسی
دعوای الزام به تنظیم سند یک دعوای مالی محسوب می شود و لذا نیازمند پرداخت هزینه های دادرسی است. این هزینه ها بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شوند. دفاتر خدمات قضایی پس از ثبت دادخواست، فیش مربوط به هزینه ها را به شما ارائه می دهند که باید آن را پرداخت کنید.
گام پنجم: روند رسیدگی در دادگاه
پس از ثبت و پرداخت هزینه ها، دادخواست شما به یکی از شعب دادگاه حقوقی صالح (معمولاً دادگاه محل وقوع ملک) ارجاع می شود و وقت رسیدگی تعیین می گردد. طرفین دعوا (خواهان و خوانده) از طریق سامانه ثنا یا به صورت کتبی از تاریخ جلسه مطلع می شوند. در جلسات دادگاه، طرفین فرصت دارند تا دفاعیات خود را مطرح کنند و قاضی نیز مدارک و مستندات را بررسی می کند. در برخی موارد، قاضی ممکن است برای تعیین ارزش ملک یا بررسی جزئیات فنی، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد.
گام ششم: صدور حکم و مرحله اجرای حکم
پس از اتمام رسیدگی و بررسی تمامی جوانب، دادگاه اقدام به صدور رأی می کند. در صورت صدور حکم به نفع خواهان (حکم الزام به تنظیم سند)، این حکم ابتدا ممکن است رأی بدوی باشد که قابلیت تجدیدنظر و فرجام خواهی دارد. پس از قطعی شدن حکم، خواهان می تواند درخواست صدور اجرائیه کند. در این مرحله، اگر فروشنده همچنان از اجرای حکم خودداری کند، خواهان می تواند با مراجعه به واحد اجرای احکام، از دادگاه درخواست کند که نماینده ای برای حضور در دفترخانه و امضای سند به جای فروشنده تعیین کند. بدین ترتیب، حتی بدون حضور فروشنده، سند رسمی به نام خریدار منتقل خواهد شد.
نمودار خلاصه مراحل طرح دعوا:
۵. دادگاه صالح و هزینه های دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند
شناخت دادگاه صالح و آگاهی از هزینه های دادرسی، بخش مهمی از آمادگی برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند است.
دادگاه صالح
در نظام حقوقی ایران، صلاحیت دادگاه ها بر اساس نوع دعوا (منقول یا غیرمنقول بودن) و محل وقوع آن تعیین می شود. بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه، مقیم نباشد.
از آنجایی که ملک یک مال غیرمنقول است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیز یک دعوای غیرمنقول تلقی می شود. بنابراین، دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود. برای مثال، اگر ملکی در تهران واقع شده باشد، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند آن ملک، یکی از شعب دادگاه های عمومی حقوقی تهران است.
هزینه های دادرسی
دعوای الزام به تنظیم سند یک دعوای مالی است، به این معنی که خواسته آن دارای ارزش ریالی مشخصی است و میزان هزینه دادرسی نیز بر همین مبنا تعیین می شود. هزینه های اصلی این دعوا به شرح زیر است:
نکته مهم: در صورت پیروزی در دعوا، خواهان می تواند تمامی هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل) را تحت عنوان خسارات دادرسی از خوانده محکوم علیه مطالبه کند.
۶. نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
تهیه نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند یکی از درخواست های اصلی افراد در مواجهه با مشکلات انتقال سند است. در این بخش، یک نمونه دادخواست کامل و استاندارد ارائه می شود که می توانید با جایگزینی اطلاعات فرضی با مشخصات واقعی خود، از آن استفاده کنید. همچنین، به نکات کاربردی برای شخصی سازی دادخواست اشاره خواهیم کرد.
الف. ساختار کلی یک دادخواست استاندارد
هر دادخواست الزام به تنظیم سند باید دارای بخش های اصلی زیر باشد:
ب. ارائه یک نمونه دادخواست کامل و قابل ویرایش
در ادامه، یک نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند برای یک آپارتمان با مشخصات فرضی ارائه می شود. لازم است اطلاعات داخل پرانتز را با مشخصات پرونده خود جایگزین کنید.
بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی (محل وقوع ملک، مثلاً: تهران)
با سلام و احترام، به استحضار می رساند:
خواهان:
نام: (نام خریدار)
نام خانوادگی: (نام خاننده خریدار)
نام پدر: (نام پدر خریدار)
کد ملی: (کد ملی خریدار)
آدرس: (آدرس کامل پستی خریدار)
خوانده/خواندگان:
نام: (نام فروشنده)
نام خانوادگی: (نام خانوادگی فروشنده)
نام پدر: (نام پدر فروشنده)
کد ملی: (کد ملی فروشنده)
آدرس: (آدرس کامل پستی فروشنده)
خواسته و بهای آن:
۱. الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی فرعی (شماره پلاک فرعی) از پلاک اصلی (شماره پلاک اصلی) به مساحت (مساحت آپارتمان) متر مربع واقع در بخش (شماره بخش ثبتی) حوزه ثبتی (نام شهر/شهرستان) به آدرس (آدرس دقیق ملک).
۲. (در صورت لزوم) الزام خوانده به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی.
۳. (در صورت لزوم) مطالبه خسارت تأخیر در تنظیم سند از تاریخ (تاریخ مقرر برای تنظیم سند) لغایت اجرای حکم به مبلغ وجه التزام روزانه (مبلغ وجه التزام) ریال (در صورت وجود شرط در قرارداد).
۴. مطالبه کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل) و سایر هزینه های قانونی.
بهای خواسته: (مثلاً: ۵۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال بهای منطقه ای ملک یا معادل ارزش خواسته فرعی)
دلایل و منضمات دادخواست:
۱. اصل و کپی مصدق مبایعه نامه عادی مورخ (تاریخ مبایعه نامه)
۲. کپی مصدق مدارک پرداخت ثمن (فیش های واریزی/ کپی چک های پرداخت شده)
۳. (در صورت لزوم) گواهی عدم حضور در دفترخانه شماره (شماره دفترخانه) مورخ (تاریخ عدم حضور)
۴. (در صورت لزوم) کپی مصدق اظهارنامه ارسالی به خوانده مورخ (تاریخ اظهارنامه)
۵. (در صورت لزوم) کپی مصدق سند مالکیت خوانده (در صورت دسترسی)
۶. (در صورت لزوم) کپی مصدق گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی (در صورت اخذ)
۷. (در صورت لزوم) وکالتنامه به شماره (شماره) مورخ (تاریخ) (در صورت داشتن وکیل)
شرح دادخواست:
احتراماً به استحضار آن مقام محترم می رساند:
اینجانب خواهان، به موجب مبایعه نامه عادی شماره (شماره مبایعه نامه) مورخ (تاریخ مبایعه نامه) پیوست، شش دانگ یک دستگاه آپارتمان/زمین به مشخصات فوق الذکر را از خوانده محترم (نام فروشنده) خریداری نموده ام.
بر اساس بند (شماره بند) از مبایعه نامه مذکور، مقرر گردید که خوانده در تاریخ (تاریخ مقرر برای تنظیم سند) جهت تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت به نام اینجانب، در دفترخانه اسناد رسمی شماره (شماره دفترخانه) واقع در (آدرس دفترخانه) حاضر گردد.
اینجانب تمامی تعهدات قراردادی خود، از جمله پرداخت مبلغ (مبلغ ثمن پرداخت شده) ریال از ثمن معامله را به موجب (ذکر مستندات پرداخت مانند فیش بانکی) ایفا نموده و آماده پرداخت مابقی ثمن (مبلغ باقیمانده) ریال در دفترخانه می باشم.
لکن، متأسفانه، خوانده محترم علی رغم تعهدات قراردادی و با وجود (ارسال اظهارنامه/ اخذ گواهی عدم حضور مورخ ...) از حضور در دفترخانه امتناع ورزیده و تاکنون نسبت به تنظیم سند رسمی و انتقال ملک به نام اینجانب اقدام ننموده است. (اگر ملک نوساز است و پایان کار ندارد اضافه شود: «همچنین، خوانده تاکنون نسبت به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اقدام ننموده است که این امر از موانع اصلی تنظیم سند رسمی می باشد.»)
با توجه به مراتب فوق و تضییع حق مالکانه اینجانب، از محضر محترم دادگاه استدعا دارد با عنایت به دلایل و مستندات ابرازی، حکم شایسته بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ ملک موضوع مبایعه نامه مذکور به نام اینجانب، (و در صورت لزوم، الزام به اخذ پایان کار و تفکیکی، مطالبه خسارت تأخیر و) همچنین محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی در حق اینجانب، صادر و ابلاغ فرمایید.
با تشکر و احترام
(امضای خواهان/ وکیل خواهان)
نکات کاربردی برای شخصی سازی دادخواست:
ج. لینک دانلود مستقیم فایل Word نمونه دادخواست
در این قسمت، یک لینک برای دانلود مستقیم فایل Word نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک قرار خواهد گرفت تا کاربران بتوانند به راحتی آن را دریافت کرده و پس از شخصی سازی، از آن برای طرح دعوای خود استفاده نمایند. (به دلیل ماهیت این بستر، لینک دانلود به صورت واقعی ارائه نمی شود و صرفاً جهت اطلاع رسانی به جای آن متن ذکر شده است.)
۷. نکات حقوقی مهم و چالش های رایج در دعوای الزام به تنظیم سند
دعوای الزام به تنظیم سند، هرچند به ظاهر ساده است، اما در عمل می تواند با چالش ها و پیچیدگی های حقوقی متعددی روبرو شود. آگاهی از این نکات می تواند به شما در پیشگیری از مشکلات و انتخاب بهترین راهکار کمک کند.
یکی از مهم ترین چالش ها زمانی رخ می دهد که فروشنده سند رسمی به نام خود نداشته باشد. در این حالت، اگر فروشنده صرفاً با یک قولنامه عادی ملک را خریداری کرده باشد، خواهان باید دعوای الزام به تنظیم سند و سلسله ایادی را مطرح کند؛ به این معنا که تمامی ایادی (فروشندگان قبلی) تا مالک رسمی ملک را به عنوان خوانده در دادخواست خود ذکر نماید. این فرآیند پیچیده تر و زمان برتر است و ممکن است نیاز به طرح دعوای اثبات مالکیت نیز داشته باشد.
در صورت فوت فروشنده، دعوا باید علیه تمامی وراث متوفی مطرح شود. شناسایی وراث از طریق اخذ گواهی حصر وراثت از شورای حل اختلاف امکان پذیر است. در این شرایط، حتی اگر برخی از وراث مجهول المکان باشند، با انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار، امکان طرح دعوا فراهم می شود.
همواره این سوال مطرح است که آیا قولنامه های عادی فاقد کد رهگیری اعتبار دارند؟ پاسخ مثبت است. هرچند قولنامه های دارای کد رهگیری اعتبار و جنبه رسمی بیشتری دارند، اما قولنامه های عادی و دست نویس نیز در صورت رعایت شرایط صحت معامله (ماده ۱۰ و ۱۹۰ قانون مدنی) و اثبات اصالت آن ها، در محاکم قضایی معتبر تلقی شده و می توانند مبنای دعوای الزام به تنظیم سند قرار گیرند. ماده ۲۲ قانون ثبت صرفاً ناظر بر الزام ثبت معاملات املاک دارای سابقه ثبتی است و نافی اعتبار قراردادهای عادی نیست.
چنانچه در قرارداد، شرط مطالبه خسارت تأخیر تنظیم سند (وجه التزام) پیش بینی شده باشد، خواهان می تواند علاوه بر الزام به تنظیم سند، مطالبه خسارت را نیز درخواست کند. میزان این خسارت بر اساس توافق طرفین در قرارداد تعیین می شود. اگر وجه التزامی تعیین نشده باشد، خواهان می تواند بر اساس ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، مطالبه خسارت تأخیر تأدیه (جبران کاهش ارزش پول) را از دادگاه بخواهد.
نقش وکالت بلاعزل در انتقال سند نیز مهم است. وکالت بلاعزل، به وکیل (معمولاً خریدار) اختیار می دهد که بدون نیاز به حضور موکل (فروشنده) و بدون امکان عزل، اقدامات لازم برای تنظیم سند را انجام دهد. با این حال، وکالت بلاعزل به تنهایی سند مالکیت محسوب نمی شود و تنها یک ابزار برای تسهیل انتقال است. اگر فروشنده، علی رغم دادن وکالت بلاعزل، خود از انتقال سند رسمی خودداری کند، باز هم دعوای الزام به تنظیم سند لازم خواهد بود. همچنین باید توجه داشت که وکالت بلاعزل با فوت یا جنون موکل (فروشنده) باطل می شود.
اگر ملک دارای وام یا در رهن بانک باشد، خواهان باید همزمان با الزام به تنظیم سند، دعوای الزام به فک رهن را نیز مطرح کند. در این حالت، دادگاه فروشنده را ملزم می کند که با تسویه بدهی به بانک، رهن را از سند ملک آزاد کند تا امکان انتقال سند فراهم شود.
مدت زمان رسیدگی به پرونده های الزام به تنظیم سند، بسته به پیچیدگی پرونده، تعداد خواهان و خواندگان، نیاز به کارشناسی، و سرعت سیستم قضایی، می تواند متفاوت باشد. به طور معمول، این فرآیند ممکن است از چند ماه تا حتی چند سال به طول بینجامد.
در نهایت، آیا برای این دعوا حتماً باید وکیل گرفت؟ با توجه به پیچیدگی های حقوقی، نیاز به نگارش صحیح دادخواست، جمع آوری مدارک و پیگیری مراحل دادرسی، توصیه می شود که حتماً از مشاوره تخصصی وکلای مجرب در زمینه دعاوی ملکی و قراردادها بهره مند شوید. حضور وکیل می تواند شانس موفقیت شما را به طور چشمگیری افزایش دهد و از اشتباهات احتمالی جلوگیری کند. همچنین، وکیل می تواند به شما در مطالبه خسارت تأخیر تنظیم سند و سایر حقوق تضییع شده کمک کند.
داشتن سند رسمی، نه تنها تضمین کننده مالکیت و حقوق خریداران است، بلکه از بروز بسیاری از مشکلات و دعاوی حقوقی آتی نیز جلوگیری می کند. پیگیری دقیق و آگاهانه دعوای الزام به تنظیم سند، کلید دستیابی به حقوق قانونی شماست.
نتیجه گیری
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، یکی از شایع ترین و در عین حال پیچیده ترین دعاوی حقوقی در حوزه املاک است. همانطور که در این مقاله به تفصیل بررسی شد، این دعوا ابزاری قانونی برای احقاق حق خریدارانی است که فروشنده از انتقال سند رسمی به نام آن ها خودداری می کند. موفقیت در این دعوا، به عوامل متعددی از جمله وجود قرارداد معتبر، آمادگی خریدار برای ایفای تعهدات خود، جمع آوری دقیق مدارک و پیگیری صحیح مراحل قضایی بستگی دارد.
با آگاهی از شرایط، مدارک لازم، مراحل گام به گام و نکات حقوقی مهمی که در این راهنمای جامع ارائه گردید، می توانید با اطمینان بیشتری مسیر قانونی الزام به تنظیم سند را طی کنید. به یاد داشته باشید که هر پرونده حقوقی ویژگی های منحصر به فرد خود را دارد و نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند صرفاً یک الگو است که باید با اطلاعات و جزئیات پرونده شما شخصی سازی شود.
توصیه اکید می شود که در صورت مواجهه با چالش های حقوقی در زمینه تنظیم سند رسمی ملک، حتماً از مشاوره تخصصی وکلای مجرب بهره مند شوید. این اقدام می تواند به شما در جلوگیری از بروز اشتباهات، صرفه جویی در زمان و هزینه، و در نهایت، دستیابی به نتیجه مطلوب کمک شایانی نماید. با اقدام صحیح و به موقع، می توانید حق قانونی خود را مطالبه کرده و مالکیت خود را به طور کامل تضمین کنید.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی | نمونه کامل + نکات حقوقی" هستید؟ با کلیک بر روی قوانین حقوقی، اگر به دنبال مطالب جالب و آموزنده هستید، ممکن است در این موضوع، مطالب مفید دیگری هم وجود داشته باشد. برای کشف آن ها، به دنبال دسته بندی های مرتبط بگردید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی | نمونه کامل + نکات حقوقی"، کلیک کنید.