نمونه قرارداد صلح قطعی ملک

نمونه قرارداد صلح قطعی ملک سندی قانونی است که به موجب آن، مالکیت ملک به صورت دائمی و بدون قید و شرط از مصالح (انتقال دهنده) به متصالح (پذیرنده) منتقل می شود. این قرارداد، ابزاری مهم برای انتقال اموال غیرمنقول است که امکان فسخ یک طرفه را سلب می کند و در نظام حقوقی ایران، به دلیل انعطاف پذیری و قطعیت خود، کاربردهای فراوانی در حل اختلافات و برنامه ریزی های مالی و خانوادگی دارد. با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ثبت این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی برای اعتبار و رسمیت آن حیاتی است.

در دنیای امروز، قراردادها نقش اساسی در تنظیم روابط حقوقی و اقتصادی افراد ایفا می کنند. یکی از مهم ترین و پرکاربردترین این قراردادها، عقد صلح است که به دلیل ماهیت انعطاف پذیر خود، می تواند جایگزین بسیاری از عقود دیگر شود و به عنوان راهکاری مطمئن برای انتقال مالکیت یا حل و فصل اختلافات مورد استفاده قرار گیرد. صلح قطعی ملک، نوعی از این قرارداد است که با هدف انتقال دائم و غیرقابل برگشت مالکیت ملک تنظیم می شود.

آگاهی از جزئیات و الزامات حقوقی مربوط به تنظیم و ثبت نمونه قرارداد صلح قطعی ملک برای هر کسی که قصد انجام چنین معامله ای را دارد، ضروری است. این مقاله به شما کمک می کند تا با تمامی ابعاد این قرارداد، از جمله تعریف، تفاوت ها با سایر عقود، کاربردها، نکات حقوقی حیاتی و فرآیند ثبت رسمی آن آشنا شوید و بتوانید با اطلاعات کامل و دقیق، گام بردارید. تأکید ویژه بر قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است که پیامدهای جدی برای عدم ثبت رسمی قراردادهای ملکی دارد و آن را از اعتبار ساقط می سازد.

درک صلح قطعی ملک: چیستی و ویژگی ها

عقد صلح، یکی از عقود مهم و بنیادین در حقوق ایران است که ریشه های عمیقی در فقه اسلامی دارد. ماده 752 قانون مدنی ایران، صلح را چنین تعریف می کند: صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود و یا در مورد جلوگیری از تنازع احتمالی در آینده باشد و یا در مورد معامله و غیر آن واقع شود. این تعریف گسترده، نشان دهده ماهیت انعطاف پذیر و کاربرد وسیع عقد صلح است. صلح قطعی ملک نیز نوعی از این قرارداد است که هدف آن، انتقال دائمی و بدون قید و شرط مالکیت یک مال غیرمنقول (ملک) از شخصی به شخص دیگر است.

تعریف دقیق صلح قطعی ملک

صلح قطعی ملک به معنای انتقال کامل و دائم تمامی حقوق مالکیت و منافع ملک مورد نظر از «مصالح» (انتقال دهنده) به «متصالح» (پذیرنده) است. در این نوع صلح، انتقال مالکیت به صورت بی قید و شرط انجام می شود و پس از امضای قرارداد و ثبت رسمی آن، مصالح دیگر هیچ حق و ادعایی نسبت به ملک نخواهد داشت و متصالح به طور کامل و قطعی مالک آن می شود. ویژگی اصلی این نوع صلح، عدم امکان فسخ یک طرفه است، مگر در موارد بسیار محدود و با توافق طرفین یا شروط خاص ضمن عقد.

ماهیت حقوقی عقد صلح

عقد صلح از نظر حقوقی دارای ویژگی های خاصی است که آن را از سایر عقود متمایز می کند:

• عقد لازم: صلح یک عقد لازم محسوب می شود؛ به این معنی که هیچ یک از طرفین به تنهایی و بدون رضایت طرف دیگر نمی توانند آن را بر هم زنند یا فسخ کنند. مگر در مواردی که حق فسخ با شرایط مشخص در خود قرارداد ذکر شده باشد یا با اقاله (تفاسخ و توافق دوطرفه) آن را از بین ببرند. این ویژگی باعث ایجاد اطمینان و ثبات حقوقی در معاملات می شود.
• عقد مسامحه ای: در عقد صلح، نیازی به رعایت تناسب ارزش واقعی عوضین (مال مورد صلح و مال الصلح) نیست. این بدان معناست که یک ملک با ارزش بالا می تواند در ازای مال الصلح ناچیزی صلح شود، بدون آنکه این عدم تناسب به اعتبار قرارداد خدشه ای وارد کند. این ویژگی، صلح را ابزاری مناسب برای انتقال های غیرمعوض یا با ارزش کم در روابط خانوادگی می کند.
• عقد تملیکی: با انعقاد عقد صلح قطعی ملک، مالکیت ملک بلافاصله از مصالح به متصالح منتقل می شود. این انتقال مالکیت، برخلاف برخی دیگر از عقود، منوط به تحقق شرط خاصی در آینده نیست و از زمان امضای قرارداد لازم الاجرا خواهد بود (البته با تأکید بر لزوم ثبت رسمی برای اموال غیرمنقول).

ارکان اصلی صلح نامه ملک

برای صحت و اعتبار هر صلح نامه، از جمله نمونه قرارداد صلح قطعی ملک، وجود چهار رکن اصلی ضروری است. عدم وجود یا نقص در هر یک از این ارکان، می تواند به بی اعتباری قرارداد منجر شود:

• مصالح (انتقال دهنده): شخصی که مالکیت ملک یا حقی را در قالب عقد صلح به دیگری منتقل می کند. مصالح باید دارای اهلیت قانونی (عقل، بلوغ و رشد) بوده و مالک ملک مورد صلح باشد یا از جانب مالک دارای وکالت رسمی و معتبر باشد.
• متصالح (پذیرنده): شخصی که مالکیت ملک یا حقی را در قالب عقد صلح می پذیرد. متصالح نیز باید دارای اهلیت قانونی باشد و رضایت کامل به پذیرش صلح داشته باشد.
• مورد صلح: مالی یا حقی است که موضوع صلح نامه قرار می گیرد. در نمونه قرارداد صلح قطعی ملک، مورد صلح، همان مال غیرمنقول (زمین، آپارتمان، سرقفلی و غیره) است. مورد صلح باید معلوم و معین، دارای ارزش مالی، قابلیت نقل و انتقال قانونی و در مالکیت مصالح باشد.
• مال الصلح (عوض صلح): مالی یا وجهی است که متصالح در ازای پذیرش صلح به مصالح می پردازد. مال الصلح می تواند نقدی، غیرنقدی (مانند یک شاخه نبات یا حتی یک خدمت) یا حتی معنوی باشد. همانطور که گفته شد، در صلح، لزومی به تناسب ارزش مال الصلح با مورد صلح نیست و حتی می تواند صلح به صورت غیرمعوض (مجانی) انجام شود.

در صلح قطعی ملک، تأکید بر لازم بودن و مسامحه ای بودن عقد، آن را به ابزاری قدرتمند برای انتقال مالکیت بی درنگ و بدون دغدغه های مربوط به تناسب ارزش تبدیل می کند.

تفاوت های کلیدی: صلح قطعی ملک در مقابل سایر عقود و صلح ها

برای درک عمیق تر نمونه قرارداد صلح قطعی ملک و کاربردهای آن، لازم است تفاوت های آن را با سایر عقود مشابه یا انواع دیگر صلح بررسی کنیم. این مقایسه ها به شما کمک می کند تا انتخاب بهتری برای شرایط خاص خود داشته باشید.

مقایسه صلح قطعی با صلح عمری

صلح عمری یکی از انواع پرکاربرد صلح است که در آن، مصالح (انتقال دهنده) ملک خود را به متصالح (پذیرنده) صلح می کند، اما حق استفاده یا انتفاع از آن ملک را برای مدت معینی (معمولاً تا پایان عمر مصالح یا شخص ثالث) برای خود محفوظ می دارد. در صلح عمری، مالکیت عین ملک به متصالح منتقل می شود، اما حق بهره برداری از منافع آن تا زمان فوت مصالح یا پایان مدت تعیین شده، در اختیار مصالح باقی می ماند.

تفاوت اصلی:

• صلح قطعی: انتقال مالکیت و تمامی منافع ملک به صورت فوری، دائمی و بی قید و شرط اتفاق می افتد. مصالح پس از صلح قطعی، هیچ حق و ادعایی نسبت به ملک ندارد.
• صلح عمری: انتقال مالکیت عین ملک انجام می شود، اما حق انتفاع (بهره برداری) از آن تا مدت معین (معمولاً عمر مصالح) برای مصالح محفوظ می ماند. متصالح تنها پس از فوت مصالح یا انقضای مدت، می تواند به طور کامل از ملک استفاده کند.

مقایسه صلح قطعی با صلح با حق فسخ

اصولاً صلح قطعی ملک به معنای سلب تمامی خیارات (حقوق فسخ) از طرفین است تا قرارداد از هر جهت قطعی و لازم الاجرا باشد. اما می توان در قالب عقد صلح، شروطی برای فسخ قرارداد نیز گنجاند.

تفاوت اصلی:

• صلح قطعی (بدون حق فسخ): طرفین تمامی خیارات قانونی، حتی خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب می کنند و به هیچ وجه امکان فسخ یک طرفه قرارداد را ندارند، مگر با اقاله یا شروط بسیار محدود و خاص.
• صلح با حق فسخ: در این نوع صلح، شروطی برای فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین (معمولاً مصالح) یا هر دو طرف پیش بینی می شود. مثلاً، اگر متصالح به تعهدات خود عمل نکند، مصالح حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. این نوع صلح، از قطعیت صلح قطعی می کاهد و به بیع با حق فسخ شباهت بیشتری پیدا می کند.

مقایسه صلح قطعی با بیع (خرید و فروش)

بیع، عقد خرید و فروش است که هدف آن انتقال مالکیت عین در ازای ثمن معلوم است. صلح قطعی ملک شباهت هایی به بیع دارد، اما تفاوت های کلیدی میان آن ها وجود دارد:

• تناسب ارزش عوضین: در بیع، لازم است که بین مبیع (مال فروخته شده) و ثمن (بها) تناسب عرفی وجود داشته باشد. اما در صلح، همانطور که اشاره شد، نیازی به تناسب ارزش مال مورد صلح و مال الصلح نیست (ماهیت مسامحه ای).
• حق شفعه: حق شفعه، در صورتی که ملک مشاع باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، به شریک دیگر این امکان را می دهد که با پرداخت همان مبلغ به خریدار، سهم فروخته شده را تصاحب کند. این حق تنها در بیع وجود دارد. در نمونه قرارداد صلح قطعی ملک، حق شفعه وجود ندارد؛ این موضوع می تواند برای کسانی که می خواهند ملک مشاع خود را بدون نگرانی از اعمال حق شفعه به دیگری منتقل کنند، یک مزیت باشد.
• خیارات: خیارات (حق فسخ) در عقد بیع گسترده تر و متنوع تر از صلح است. در صلح قطعی، غالباً تمامی خیارات اسقاط می شوند.

مقایسه صلح قطعی با هبه

هبه، عقد بخشش مال به دیگری است که معمولاً به صورت مجانی انجام می شود.

• امکان رجوع: مهمترین تفاوت بین صلح و هبه، امکان رجوع از هبه است. در عقد هبه، واهب (بخشنده) می تواند تحت شرایطی از هبه خود رجوع کند و مال بخشیده شده را پس بگیرد (مگر در موارد خاص مانند هبه به والدین، فرزندان یا همسر، یا در صورت تلف شدن مال). اما در صلح قطعی ملک، امکان رجوع یک طرفه وجود ندارد و قرارداد لازم الاجرا و غیرقابل برگشت است.
• ماهیت لازم و جایز: هبه عقدی جایز است (قابل رجوع)، در حالی که صلح عقدی لازم است (غیرقابل فسخ یک طرفه). این ویژگی، صلح را برای انتقال های دائمی و بدون بازگشت، مطمئن تر می سازد.
• تشریفات: هبه برای رسمی شدن، مانند صلح ملک، نیاز به ثبت رسمی در مورد اموال غیرمنقول دارد تا از اعتبار قانونی برخوردار باشد.

کاربردها و مزایای صلح قطعی ملک: چرا از آن استفاده کنیم؟

نمونه قرارداد صلح قطعی ملک به دلیل ویژگی های خاص خود، در موقعیت های گوناگون حقوقی و مالی، می تواند راهکار بسیار کارآمدی باشد. در ادامه به برخی از مهم ترین کاربردها و مزایای استفاده از این نوع قرارداد می پردازیم:

انتقال مالکیت به جای بیع

در بسیاری از موارد، به ویژه در روابط خانوادگی یا میان افراد نزدیک، ممکن است قصد انتقال مالکیت ملک وجود داشته باشد، اما طرفین مایل به درگیر شدن در جزئیات عقد بیع (مانند تعیین دقیق ثمن یا شمول حق شفعه) نباشند. صلح قطعی، ابزاری ساده و منعطف برای انتقال مالکیت بدون پیچیدگی های بیع است، به خصوص در مواردی که ارزش مورد صلح و مال الصلح تفاوت فاحشی دارند یا انتقال به صورت رایگان انجام می شود.

برنامه ریزی ارث

یکی از مهم ترین کاربردهای صلح قطعی ملک، برنامه ریزی برای انتقال اموال قبل از فوت و جلوگیری از اختلافات احتمالی میان ورثه است. با صلح قطعی ملک به فرزندان یا سایر افراد مورد نظر در زمان حیات، فرد می تواند از تقسیم اموال خود پس از فوت به روشی که مدنظر اوست اطمینان حاصل کند و از دعاوی ارث جلوگیری نماید. این روش، برخلاف وصیت که تنها تا یک سوم اموال نافذ است، امکان انتقال تمامی اموال را فراهم می کند.

حل و فصل اختلافات و دعاوی ملکی

عقد صلح در ریشه خود به معنای سازش و مصالحه است. در دعاوی ملکی که بین اشخاص بر سر مالکیت یا حقوق مربوط به ملک وجود دارد، طرفین می توانند با تنظیم یک نمونه قرارداد صلح قطعی ملک، اختلافات خود را به صورت مسالمت آمیز حل و فصل کنند. این قرارداد، به عنوان یک سند معتبر، به دعوا خاتمه داده و مالکیت قطعی را برای متصالح تثبیت می کند.

انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، از جمله حقوق مالی هستند که قابلیت نقل و انتقال دارند. صلح قطعی این حقوق، ابزاری مطمئن برای واگذاری آن ها به دیگری است. با توجه به پیچیدگی های حقوقی مربوط به این موارد، استفاده از صلح نامه می تواند فرآیند انتقال را شفاف و قطعیت آن را تضمین کند.

انتقال ملک به صورت غیرمعوض (مجانی)

در مواردی که فرد قصد بخشش ملک به دیگری را دارد (مانند هبه)، صلح قطعی ملک می تواند جایگزین بهتری باشد. بر خلاف هبه که قابلیت رجوع دارد، صلح قطعی، حتی اگر به صورت غیرمعوض (مجانی) باشد، عقدی لازم و غیرقابل رجوع است و این تضمین را به متصالح می دهد که مالکیت او پایدار و قطعی خواهد بود.

تسویه بدهی ها یا تعهدات

گاهی اوقات، یک فرد ممکن است بدهی یا تعهدی در قبال دیگری داشته باشد. با توافق طرفین، می توان ملک را به عنوان «مال الصلح» یا «عوض صلح» برای تسویه آن بدهی یا تعهد، صلح قطعی کرد. این روش، یک راهکار حقوقی برای ایفای تعهدات مالی است که می تواند جایگزین پرداخت نقدی یا سایر روش های تسویه شود.

نکات حقوقی حیاتی و الزامات تنظیم صلح نامه قطعی ملک

تنظیم نمونه قرارداد صلح قطعی ملک، نیازمند دقت فراوان به نکات حقوقی و الزامات قانونی است تا از بروز هرگونه مشکل و اختلاف در آینده جلوگیری شود. بی توجهی به این موارد، می تواند اعتبار قرارداد را زیر سؤال ببرد.

اهمیت ثبت رسمی صلح نامه ملک

مهم ترین نکته در خصوص انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، ثبت رسمی آن است. مطابق قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب 1403)، هرگونه معامله یا انتقال مالکیت مربوط به املاک، تنها در صورتی از نظر قانونی معتبر و قابل استناد است که به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.

• عدم اعتبار صلح نامه عادی: پیش از این، صلح نامه های عادی نیز در برخی موارد اعتبار داشتند، اما با تصویب قانون جدید، صلح نامه عادی برای انتقال مالکیت ملک، فاقد اعتبار قانونی و در دادگاه ها غیرقابل استناد است.
• تبعات حقوقی عدم ثبت رسمی: عدم ثبت رسمی صلح نامه ملک، موجب عدم انتقال رسمی مالکیت می شود و متصالح به عنوان مالک قانونی شناخته نخواهد شد. این امر می تواند به سادگی منجر به تضییع حقوق و بروز اختلافات قضایی پیچیده شود.

شرایط اهلیت و اختیار طرفین

طرفین قرارداد (مصالح و متصالح) باید دارای شرایط لازم برای انجام معامله باشند:

• سلامت عقل، بلوغ و رشد: هر دو طرف باید عاقل، بالغ (به سن قانونی رسیده) و رشید (توانایی تشخیص نفع و ضرر مالی خود را داشته باشند) باشند.
• عدم اجبار و اکراه: رضایت طرفین باید آزادانه و بدون هیچ گونه اجبار یا اکراهی باشد. در صورت اثبات اکراه، قرارداد باطل خواهد بود.
• مالکیت مصالح بر ملک: مصالح باید مالک قانونی و بلامنازع ملک مورد صلح باشد یا از طرف مالک اصلی، دارای وکالت رسمی و معتبر برای انجام صلح باشد.

شرایط مورد صلح

ملکی که موضوع صلح قطعی ملک قرار می گیرد، باید دارای شرایط زیر باشد:

• معین و معلوم بودن دقیق ملک: مشخصات ملک شامل پلاک ثبتی، شماره قطعه، بخش ثبتی، مساحت دقیق، حدود اربعه، آدرس کامل و کاربری آن باید به وضوح در قرارداد ذکر شود.
• قابلیت نقل و انتقال قانونی: ملک نباید دارای موانع قانونی برای انتقال باشد (مانند توقیف قضایی، رهن یا وثیقه در بانک بدون رضایت مرتهن).
• عدم وجود معارض یا ادعای مالکیت دیگران: مصالح باید تضمین کند که هیچ شخص ثالثی نسبت به مالکیت ملک ادعایی ندارد و ملک مورد صلح، فاقد معارض است.

مال الصلح

در نمونه قرارداد صلح قطعی ملک، مال الصلح (عوض صلح) باید به دقت تعیین شود:

• تعیین دقیق مبلغ یا نوع عوض: اگر صلح معوض است، مبلغ نقدی یا نوع مال غیرنقدی (مانند یک شاخه نبات یا سکه) که به عنوان مال الصلح در نظر گرفته شده، باید به صورت دقیق و با ذکر جزئیات (عدد و حروف) مشخص شود.
• اقرار به دریافت مال الصلح: مصالح باید در قرارداد اقرار کند که مال الصلح را دریافت کرده است تا از بروز اختلافات آتی جلوگیری شود.

سلب کافه خیارات

برای اطمینان از قطعیت نمونه قرارداد صلح قطعی ملک، معمولاً تمامی خیارات قانونی از طرفین سلب و اسقاط می شود. این بند بسیار مهم است و باید با دقت نگارش شود:

جهت تضمین قطعیت صلح، درج عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش یا افحش» در صلح نامه ضروری است تا هرگونه امکان فسخ یک طرفه از بین برود.

عدم درج حق فسخ

اصولاً صلح قطعی به معنای عدم وجود حق فسخ است. اگرچه می توان با توافق طرفین، حق فسخ را در شروط ضمن عقد گنجاند، اما این امر از ماهیت قطعی بودن صلح می کاهد و باید با احتیاط فراوان و تنها در موارد خاص انجام شود.

تعیین تکلیف هزینه ها

هزینه های مربوط به انتقال ملک، شامل مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، حق الثبت و حق التحریر دفترخانه است. باید در نمونه قرارداد صلح قطعی ملک، مسئولیت پرداخت هر یک از این هزینه ها به وضوح تعیین شود که بر عهده مصالح است یا متصالح یا به صورت مشترک.

تعهدات طرفین

تعهدات هر یک از طرفین باید به وضوح مشخص شود، مانند:

• حضور در دفترخانه اسناد رسمی در تاریخ مشخص.
• تحویل ملک در تاریخ معین.
• ارائه تمامی مدارک لازم برای ثبت رسمی.
• پرداخت بدهی های معوقه ملک (مانند قبوض یا هزینه های شارژ).

ضمانت اجراها

پیش بینی ضمانت اجراهای مناسب در صورت عدم ایفای تعهدات توسط هر یک از طرفین، می تواند از بروز اختلافات جلوگیری کرده و طرفین را به انجام تعهدات خود وادار نماید. این ضمانت اجراها می تواند شامل تعیین وجه التزام یا حق فسخ برای طرف متضرر باشد.

حق انتفاع

در برخی موارد، ممکن است مصالح مایل باشد مالکیت ملک را صلح قطعی کند، اما حق سکونت یا استفاده از آن را برای مدت معین یا تا پایان عمر خود محفوظ بدارد. در این صورت، باید حق انتفاع به وضوح در نمونه قرارداد صلح قطعی ملک ذکر شود.

نمونه قرارداد صلح قطعی ملک (با جزئیات و نکات توضیحی)

در ادامه، یک نمونه قرارداد صلح قطعی ملک برای انتقال ملک مسکونی/آپارتمان ارائه می شود. این نمونه با هدف آشنایی شما با ساختار و مفاد یک صلح نامه رسمی تهیه شده است. لازم به ذکر است که این صرفاً یک نمونه اولیه است و برای تنظیم نهایی قرارداد، مشورت با وکیل متخصص املاک اکیداً توصیه می شود.

نمونه شماره 1: صلح نامه قطعی شش دانگ ملک مسکونی/آپارتمان

عنوان: صلح نامه قطعی شش دانگ ملک مسکونی

تاریخ: [روز/ماه/سال]

دلیل تنظیم قرارداد: این صلح نامه در کمال صحت و سلامت عقل و اراده طرفین و به منظور انتقال قطعی شش دانگ ملک مسکونی و تمامی توابع و ملحقات آن، با رعایت تمامی شرایط و مقررات قانونی تنظیم گردیده است.

ماده 1: طرفین قرارداد

1. مصالح (انتقال دهنده):

   آقای/خانم [نام و نام خانوادگی] فرزند [نام پدر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه] صادره از [محل صدور]، کد ملی [کد ملی]، متولد [تاریخ تولد]، به نشانی [آدرس کامل پستی مصالح] و کد پستی [کد پستی مصالح]، شماره تماس [شماره تماس مصالح].

2. متصالح (پذیرنده):

   آقای/خانم [نام و نام خانوادگی] فرزند [نام پدر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه] صادره از [محل صدور]، کد ملی [کد ملی]، متولد [تاریخ تولد]، به نشانی [آدرس کامل پستی متصالح] و کد پستی [کد پستی متصالح]، شماره تماس [شماره تماس متصالح].

ماده 2: مورد صلح

تمامی شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به انضمام کلیه توابع و ملحقات و منصوبات و امتیازات مربوطه (شامل آب، برق، گاز، تلفن) و همچنین یک واحد پارکینگ به شماره [شماره پارکینگ] و یک واحد انباری به شماره [شماره انباری] واقع در [آدرس دقیق ملک شامل خیابان، کوچه، پلاک]، دارای پلاک ثبتی شماره [پلاک فرعی] فرعی از [پلاک اصلی] اصلی، بخش [بخش ثبتی] ثبتی [محل]، به مساحت تقریبی [متراژ دقیق] متر مربع، به شماره سند مالکیت [شماره سند] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [محل].

ماده 3: مال الصلح (عوض صلح)

مبلغ [مبلغ به عدد] ریال معادل [مبلغ به حروف] تومان وجه رایج مملکتی که تماماً نقداً/طی چک شماره [شماره چک] بانک [نام بانک] به تاریخ [تاریخ چک] به عهده متصالح بوده و مصالح با امضای ذیل این سند اقرار به دریافت کامل آن می نماید و هرگونه ادعایی در این خصوص را از خود سلب و ساقط می نماید.

ماده 4: شروط و تعهدات ضمن عقد

1. مصالح به موجب این صلح نامه، کلیه حقوق ناشی از مالکیت خود را نسبت به مورد صلح به متصالح واگذار نموده و هیچ گونه ادعایی در خصوص مالکیت یا منافع آن نخواهد داشت.
2. طرفین قرارداد با آگاهی کامل از مفاد و شرایط، کافه خیارات قانونی از جمله خیار غبن فاحش و افحش را از خود سلب و ساقط نمودند.
3. مصالح تعهد می نماید حداکثر ظرف مدت [تعداد روز] روز از تاریخ امضای این صلح نامه، با در دست داشتن تمامی مدارک لازم، در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] [محل] حاضر شده و نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال قطعی مورد صلح به نام متصالح اقدام نماید.
4. مصالح اقرار و اذعان می نماید که مورد صلح، فاقد هرگونه معارض، رهن، وثیقه، اجاره، مطالبات دولتی، و هرگونه دعوای حقوقی و قضایی بوده و در صورت کشف خلاف آن، مسئولیت و جبران خسارات وارده بر عهده مصالح خواهد بود.
5. متصالح اقرار می نماید که از وضعیت ظاهری، حقوقی و فنی ملک مورد صلح کاملاً آگاهی داشته و تمامی اطلاعات لازم را کسب نموده است.
6. مسئولیت پرداخت هزینه های جاری ملک (مانند قبوض آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان) تا تاریخ تحویل ملک بر عهده مصالح و از تاریخ تحویل به بعد، بر عهده متصالح است.
7. در صورتی که هر یک از طرفین به تعهدات خود در این قرارداد عمل ننماید، طرف متضرر می تواند با ارسال اظهارنامه، طرف دیگر را به ایفای تعهد الزام نماید. در صورت عدم ایفای تعهد، طرف متخلف موظف به پرداخت مبلغ [مبلغ وجه التزام] ریال به ازای هر روز تأخیر به عنوان وجه التزام قراردادی به طرف دیگر خواهد بود.

ماده 5: هزینه ها و عوارض

تمامی هزینه های مربوط به انتقال سند رسمی ملک، شامل مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، حق الثبت و حق التحریر دفترخانه بر عهده [ذکر کنید: مصالح/متصالح/به نسبت مساوی/…].

ماده 6: تحویل ملک

مصالح متعهد می گردد مورد صلح را در تاریخ [تاریخ تحویل]، تخلیه کرده و در کمال صحت و سلامت، به متصالح تحویل دهد.

ماده 7: حل اختلاف

در صورت بروز هرگونه اختلاف در تفسیر یا اجرای این صلح نامه، طرفین ابتدا تلاش خواهند کرد تا از طریق مذاکره و دوستانه مسئله را حل و فصل نمایند. در غیر این صورت، مرجع حل اختلاف، دادگاه های عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

ماده 8: نسخه های قرارداد و اعتبار آن

این صلح نامه در [تعداد] نسخه متحدالمتن تنظیم گردیده که هر یک از نسخه ها دارای اعتبار واحد و یکسان است و پس از امضا و اثر انگشت طرفین و شهود، لازم الاجرا خواهد بود.

امضا مصالح: [نام و نام خانوادگی مصالح] امضا و اثر انگشت

امضا متصالح: [نام و نام خانوادگی متصالح] امضا و اثر انگشت

شهود:

1. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شاهد 1] کد ملی: [کد ملی شاهد 1] امضا و اثر انگشت
2. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شاهد 2] کد ملی: [کد ملی شاهد 2] امضا و اثر انگشت

نکات مهم برای تکمیل نمونه قرارداد:

• جزئیات کامل: تمامی جاهای خالی را با دقت و با جزئیات کامل پر کنید. هرگونه ابهام می تواند منجر به مشکلات حقوقی شود.
• مدارک پیوست: کپی برابر اصل مدارک شناسایی طرفین، کپی سند مالکیت و سایر مدارک مربوط به ملک (مانند پایان کار) را به قرارداد پیوست کنید.
• مشاوره حقوقی: قبل از امضا نهایی، حتماً با یک وکیل متخصص حقوق املاک مشورت نمایید تا از رعایت تمامی جوانب حقوقی و منافع شما اطمینان حاصل شود.

لینک دانلود نمونه قرارداد در فرمت Word (در صورت امکان): (این بخش در خروجی مقاله نخواهد بود، اما در بریف درخواست شده بود.)

فرآیند ثبت رسمی صلح قطعی ملک در دفاتر اسناد رسمی

همانطور که قبلاً تأکید شد، ثبت رسمی نمونه قرارداد صلح قطعی ملک در دفاتر اسناد رسمی، برای اعتبار و نفوذ قانونی آن حیاتی است. در ادامه، مراحل گام به گام این فرآیند را شرح می دهیم:

مراحل گام به گام ثبت

1. توافق اولیه و تنظیم پیش نویس:

   ابتدا طرفین بر سر مفاد صلح نامه به توافق می رسند. توصیه می شود برای تنظیم یک پیش نویس دقیق و قانونی، از مشاوره وکیل یا کارشناس حقوقی استفاده شود. این پیش نویس شامل مشخصات کامل طرفین، مورد صلح، مال الصلح، و تمامی شروط ضمن عقد است.

2. اخذ استعلامات لازم:

   پس از توافق، برای اطمینان از صحت و عدم وجود موانع قانونی برای انتقال ملک، باید استعلامات زیر از مراجع ذی صلاح اخذ شود:

   • استعلام ثبت: از اداره ثبت اسناد و املاک برای بررسی مالکیت، عدم وجود رهن، وثیقه، توقیف و سایر محدودیت های ثبتی.
   • استعلام شهرداری: برای اخذ گواهی پایان کار، عدم خلاف، بدهی های عوارض نوسازی و سایر عوارض محلی.
   • استعلام دارایی: برای اخذ گواهی مالیات نقل و انتقال ملک و اطمینان از عدم بدهی مالیاتی مربوط به ملک.
   • استعلام از اداره آب، برق، گاز و تلفن: برای اطمینان از عدم بدهی قبوض مربوط به انشعابات.
3. پرداخت مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری:

   با توجه به استعلامات دارایی و شهرداری، مبالغ مربوط به مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری باید توسط طرفین (بر اساس توافق) پرداخت شود و فیش های مربوطه به دفترخانه ارائه گردد.

4. مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی با مدارک کامل:

   مصالح و متصالح، به همراه تمامی مدارک مورد نیاز (که در بخش بعدی توضیح داده می شود) و فیش های پرداختی، در تاریخ و ساعت مقرر به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می کنند.

5. قرائت و امضای سند رسمی صلح:

   سردفتر، متن سند رسمی صلح را برای طرفین قرائت می کند تا از تطابق آن با توافقات اطمینان حاصل شود. پس از تأیید، طرفین و شهود (در صورت لزوم) سند را امضا و اثر انگشت می زنند.

6. تحویل سند مالکیت جدید:

   پس از طی مراحل فوق و ثبت سند در دفترخانه و سامانه ثبت اسناد و املاک، سند مالکیت جدید به نام متصالح صادر و به وی تحویل داده می شود.

مدارک مورد نیاز برای ثبت رسمی

برای ثبت رسمی نمونه قرارداد صلح قطعی ملک، ارائه مدارک زیر به دفترخانه اسناد رسمی الزامی است:

• مدارک شناسایی طرفین: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مصالح و متصالح. در صورت وجود وکیل، وکالت نامه رسمی و معتبر و مدارک شناسایی وکیل.
• سند مالکیت ملک: اصل سند مالکیت ملک مورد صلح (سند تک برگ یا منگوله دار).
• پایان کار و عدم خلاف: گواهی پایان کار ساختمان و عدم وجود هرگونه خلاف ساختمانی از شهرداری.
• مفاصاحساب مالیات بر ارث: در صورتی که ملک از طریق ارث به مصالح رسیده باشد، گواهی پرداخت مالیات بر ارث (17 گانه) ضروری است.
• گواهی عدم بدهی مالیاتی: گواهی مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال از اداره دارایی.
• قبوض آب، برق، گاز، تلفن: جهت اطمینان از عدم بدهی های جاری ملک.
• مفاصاحساب عوارض نوسازی: گواهی پرداخت عوارض نوسازی شهرداری.
• رضایت نامه فک رهن: در صورتی که ملک در رهن بانک یا مؤسسه مالی باشد، رضایت نامه کتبی از مرتهن (بانک) برای فک رهن یا انتقال رهن الزامی است.
• وکالت نامه: در صورت حضور وکیل، ارائه اصل و کپی وکالت نامه رسمی با حدود اختیارات کامل برای صلح.

هزینه های مرتبط

هزینه های مربوط به ثبت نمونه قرارداد صلح قطعی ملک شامل موارد زیر است که باید به دقت محاسبه و پرداخت شود:

• مالیات نقل و انتقال ملک: معمولاً 5% ارزش معاملاتی ملک (بر اساس ارزش گذاری اداره دارایی).
• عوارض شهرداری: شامل عوارض نوسازی و سایر عوارض محلی که معمولاً بر اساس کاربری و متراژ ملک محاسبه می شود.
• حق الثبت: مبلغی است که بابت ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی و به حساب دولت واریز می شود (درصدی از ارزش ملک).
• حق التحریر: دستمزد دفترخانه اسناد رسمی بابت تنظیم و ثبت سند، که بر اساس تعرفه مصوب محاسبه می شود.

سوالات متداول (FAQ) در مورد صلح قطعی ملک

آیا صلح نامه عادی ملک برای انتقال قطعی مالکیت اعتبار دارد؟

خیر. با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب 1403)، هرگونه صلح نامه عادی برای انتقال مالکیت ملک فاقد اعتبار قانونی است و در محاکم قضایی قابل استناد نخواهد بود. برای انتقال قطعی مالکیت ملک، ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی الزامی است.

صلح ملک برای جلوگیری از ارث چه تفاوتی با وصیت دارد؟

صلح قطعی ملک در زمان حیات مصالح انجام می شود و مالکیت ملک به طور کامل و قطعی به متصالح منتقل می گردد. در این روش، مصالح می تواند تمام یا بخشی از اموال خود را منتقل کند و محدودیتی مانند یک سوم وصیت ندارد. اما وصیت، یک عمل حقوقی است که پس از فوت موصی (وصیت کننده) نافذ می شود و تنها تا یک سوم اموال وی را شامل می شود، مگر اینکه ورثه بیشتر از آن را نیز اجازه دهند.

آیا می توان صلح قطعی ملک را فسخ کرد؟ در چه شرایطی؟

اصولاً صلح قطعی ملک عقدی لازم و غیرقابل فسخ یک طرفه است، زیرا طرفین با سلب کافه خیارات، این حق را از خود سلب کرده اند. با این حال، فسخ صلح نامه تنها در موارد بسیار محدود و خاص امکان پذیر است، از جمله:

• با اقاله (تفاسخ): یعنی توافق و رضایت دوطرفه مصالح و متصالح برای بر هم زدن قرارداد.
• در صورتی که حق فسخ با شرایط معین و محدود (مانند عدم ایفای تعهد خاص) در خود قرارداد به صراحت ذکر شده باشد.
• در صورت اثبات عیب یا تدلیس در مورد صلح، مشروط بر آنکه در قرارداد، خیار عیب و تدلیس سلب نشده باشد.
• در صورت جنون یا حجر یکی از طرفین پس از عقد و قبل از ثبت رسمی (در صورتی که عقد به دلیل این حجر باطل شود).

در صورت فوت مصالح قبل از ثبت رسمی، وضعیت صلح نامه قطعی چگونه است؟

اگر صلح نامه به صورت عادی تنظیم شده باشد و مصالح قبل از ثبت رسمی فوت کند، متصالح برای اثبات مالکیت خود با چالش های جدی روبرو خواهد شد. طبق قانون جدید، این صلح نامه عادی فاقد اعتبار است و وراث مصالح مکلف به انتقال رسمی ملک نیستند. اما اگر صلح نامه رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد ولی مراحل نهایی ثبت سند مالکیت جدید به نام متصالح انجام نشده باشد، وراث مصالح موظف به انجام تشریفات انتقال و ثبت سند به نام متصالح هستند، زیرا عقد صلح رسمی، لازم و قطعی بوده است.

اگر ملک مورد صلح در رهن بانک باشد، امکان صلح قطعی آن وجود دارد؟

صلح ملکی که در رهن بانک یا وثیقه شخص دیگری است، بدون رضایت کتبی و رسمی مرتهن (بانک یا طلبکار)، امکان پذیر نیست. انتقال مالکیت ملک مرهونه بدون رضایت مرتهن، از نظر حقوقی باطل یا غیرنافذ خواهد بود. بنابراین، ابتدا باید نسبت به فک رهن اقدام کرد یا با رضایت مرتهن، صلح را انجام داد.

آیا برای تنظیم صلح نامه قطعی ملک حتماً باید وکیل گرفت؟

با اینکه اجباری برای گرفتن وکیل وجود ندارد، اما با توجه به پیچیدگی های حقوقی مربوط به معاملات ملکی و اهمیت نمونه قرارداد صلح قطعی ملک (به ویژه پس از قانون جدید ثبت رسمی معاملات غیرمنقول)، اکیداً توصیه می شود برای تنظیم دقیق و قانونی این سند و انجام صحیح مراحل ثبت، از مشاوره و خدمات یک وکیل متخصص حقوق املاک بهره مند شوید. این کار از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می کند.

صلح محاباتی چیست و چه ارتباطی با صلح قطعی ملک دارد؟

صلح محاباتی نوعی از صلح است که در آن مال الصلح (عوض صلح) به صورت بسیار ناچیز و غیرمتعارف در مقایسه با ارزش واقعی مورد صلح تعیین می شود. این نوع صلح غالباً در روابط خانوادگی و برای انتقال اموال به صورت شبه رایگان انجام می پذیرد. صلح محاباتی می تواند به صورت صلح قطعی ملک باشد، یعنی مالکیت به صورت دائمی و بدون حق رجوع منتقل شود، اما عوض آن بسیار ناچیز باشد. این صلح نیز عقدی لازم و غیرقابل فسخ است.

آیا مالیات نقل و انتقال در صلح قطعی ملک نیز اعمال می شود؟

بله، همانند سایر معاملات انتقال مالکیت اموال غیرمنقول (مانند بیع)، در صلح قطعی ملک نیز مالیات نقل و انتقال ملک (معمولاً 5% ارزش معاملاتی ملک) و عوارض شهرداری مربوطه، محاسبه و دریافت می شود و باید قبل از ثبت رسمی سند پرداخت گردد.

چگونه می توان از صحت مالکیت مصالح اطمینان حاصل کرد؟

برای اطمینان از صحت مالکیت مصالح و عدم وجود موانع قانونی برای انتقال ملک، باید قبل از هر اقدامی، استعلامات ثبتی لازم را از اداره ثبت اسناد و املاک اخذ کرد. این استعلامات وضعیت دقیق ثبتی ملک، مالکیت، وجود هرگونه رهن، وثیقه، توقیف یا معارض را مشخص می کند. همچنین، مشاهده اصل سند مالکیت و تطبیق آن با مدارک شناسایی مصالح ضروری است.

صلح نامه برای رفع اختلافات ملکی چگونه کار می کند؟

در مواردی که بین دو یا چند نفر بر سر مالکیت یا حقوق مربوط به یک ملک اختلاف وجود دارد، طرفین می توانند با توافق یکدیگر، یک نمونه قرارداد صلح قطعی ملک تنظیم کنند. در این قرارداد، طرفین با توافق بر سر نحوه تقسیم یا انتقال مالکیت، به دعوای موجود خاتمه می دهند. مثلاً، اگر دو نفر بر سر یک قطعه زمین ادعا دارند، می توانند توافق کنند که یکی از آنها سهم خود را به دیگری صلح کند و در ازای آن، مبلغی را به عنوان مال الصلح دریافت کند. این صلح نامه، پس از ثبت رسمی، سند قطعی مالکیت محسوب شده و به اختلافات پایان می دهد.

---

نتیجه گیری

نمونه قرارداد صلح قطعی ملک، به عنوان یک ابزار حقوقی قدرتمند و انعطاف پذیر، امکان انتقال دائمی و بدون بازگشت مالکیت اموال غیرمنقول را فراهم می کند. این قرارداد، با ماهیت لازم و مسامحه ای خود، نه تنها می تواند جایگزینی مطمئن برای عقود دیگر مانند بیع و هبه باشد، بلکه در برنامه ریزی ارث و حل و فصل اختلافات ملکی نیز نقش بسیار مهمی ایفا می کند.

با این حال، بی توجهی به جنبه های حقوقی و الزامات قانونی، به ویژه لزوم ثبت رسمی صلح نامه در دفاتر اسناد رسمی بر اساس قانون جدید (مصوب 1403)، می تواند به سادگی منجر به تضییع حقوق و بروز مشکلات پیچیده در آینده شود. بنابراین، توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام برای تنظیم یا امضای نمونه قرارداد صلح قطعی ملک، حتماً با یک وکیل متخصص حقوق املاک و قراردادها مشورت نمایید تا از تنظیم دقیق، قانونی و مطمئن سند و حفظ تمامی منافع خود اطمینان حاصل کنید. این گام حیاتی، ضامن آرامش خاطر شما در معاملات ملکی خواهد بود.