شرایط صدور دستور تخلیه فوری

صدور دستور تخلیه فوری، راهکاری قانونی برای بازپس گیری ملک استیجاری پس از پایان مدت قرارداد اجاره است که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ پیش بینی شده است. دستیابی به این دستور مستلزم رعایت شرایط دقیق حقوقی و مراحل مشخصی است که عدم توجه به آن ها می تواند روند کار را با چالش مواجه سازد.

این فرآیند، مزایایی از جمله سرعت بالا در رسیدگی و اجرای حکم را برای موجرین فراهم می آورد. با این حال، درک صحیح این شرایط و رویه های قانونی برای هر دو طرف قرارداد، یعنی موجر و مستاجر، بسیار حائز اهمیت است تا حقوق هیچ یک از طرفین تضییع نشود. در ادامه این راهنمای جامع، به تمامی ابعاد شرایط صدور دستور تخلیه فوری، مراحل آن، تفاوت های کلیدی با حکم تخلیه و آخرین تغییرات قانونی می پردازیم.

مفهوم دستور تخلیه فوری چیست؟ چرا و چگونه فوری است؟

دستور تخلیه در حوزه حقوق املاک و مستغلات، به فرآیندی اطلاق می شود که به موجب آن، موجر می تواند پس از انقضای مدت قرارداد اجاره و تحت شرایطی خاص، از مرجع قضایی درخواست کند تا مستاجر به سرعت ملک را تخلیه کند. این دستور از نظر ماهیت حقوقی، نه حکم است و نه قرار قضایی؛ بلکه یک دستور اجرایی محسوب می شود که غیرقابل تجدیدنظر و اعتراض ماهوی است. به همین دلیل، اغلب بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی، تعیین وقت رسیدگی و شنیدن اظهارات مستاجر در مرحله صدور، صادر می گردد.

علت اصلی فوری بودن این دستور، سرعت بخشیدن به روند بازپس گیری ملک توسط موجر و جلوگیری از فرسایش و اطولیت دادرسی است که پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، بسیاری از موجرین با آن دست و پنجه نرم می کردند. این سرعت، باعث شده تا بسیاری از افراد آن را با عنوان حکم تخلیه فوری بشناسند، در حالی که ماهیت حقوقی آن متفاوت است. مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه فوری، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. این شورا با بررسی مدارک و احراز شرایط قانونی، دستور را صادر و برای اجرا به واحد اجرای احکام ارجاع می دهد.

شرایط حیاتی و قانونی صدور دستور تخلیه فوری (ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ و اصلاحات جدید ۱۴۰۳)

صدور دستور تخلیه فوری، منوط به وجود شرایط مشخص و دقیقی است که قانون گذار در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و اصلاحات بعدی آن، به ویژه در سال ۱۴۰۳، تعیین کرده است. عدم رعایت هر یک از این شرایط می تواند منجر به رد درخواست موجر و ارجاع پرونده به رویه دادرسی عادی شود که زمان برتر و پیچیده تر است. در ادامه به تفصیل به این شرایط صدور دستور تخلیه فوری می پردازیم:

۱. قرارداد اجاره کتبی و رسمی یا عادی

اولین و اساسی ترین شرط برای درخواست دستور تخلیه فوری، وجود یک قرارداد اجاره مکتوب است. این قرارداد می تواند به صورت رسمی (تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی) یا عادی (تنظیم شده بین طرفین یا در بنگاه های املاک) باشد. شفاهی بودن قرارداد اجاره، به هیچ عنوان امکان درخواست دستور تخلیه فوری را فراهم نمی آورد. اهمیت این شرط در آن است که مرجع قضایی تنها با استناد به یک سند مکتوب می تواند وجود رابطه استیجاری و شرایط آن را احراز کند. همچنین، برای اعتبار بیشتر:

• قرارداد باید حداقل در دو نسخه تنظیم شود.
• هر دو نسخه باید به امضای موجر و مستاجر برسد. درج اثر انگشت به تنهایی کافی نیست و وجود امضای خوانا و معتبر الزامی است.

۲. امضای دو نفر شاهد ذیل قرارداد

یکی از مهم ترین شرایط شکلی که قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بر آن تاکید دارد، امضای دو نفر شاهد ذیل قرارداد اجاره است. این شاهدان نباید از خویشاوندان درجه یک طرفین باشند و هویت آن ها باید کاملاً مشخص باشد. وجود امضای دو شاهد به قرارداد اجاره صبغه سند عادی لازم الاجرا بخشیده و امکان صدور دستور تخلیه فوری را فراهم می آورد.

با ظهور سامانه های الکترونیکی ثبت قراردادها، این شرط نیز دستخوش تغییراتی شده است:

• در قراردادهای اجاره ای که در سامانه خودنویس (مخصوصاً برای قراردادهای تا دوسال) تنظیم و ثبت می شوند، امضای الکترونیکی شهود در سامانه، جایگزین امضای فیزیکی و کاغذی آن ها می شود و اعتبار قانونی لازم را دارد.
• برای قراردادهای رسمی و بلندمدت تر (بیش از دو سال) که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت می شوند، نیز این رویه الکترونیکی صدق می کند.

۳. تعیین مدت در قرارداد اجاره

قرارداد اجاره باید مدت مشخصی داشته باشد. قراردادهایی که بدون تعیین مدت اجاره منعقد می شوند، مشمول دستور تخلیه فوری نخواهند شد و موجر باید از طریق طرح دعوای تخلیه ید در دادگاه عمومی حقوقی اقدام کند که این فرآیند زمان برتر و پیچیده تر است. مدت اجاره باید به وضوح و بدون ابهام در متن قرارداد قید شده باشد تا تاریخ دقیق پایان آن قابل تشخیص باشد.

۴. انقضای مدت قرارداد اجاره

اصلی ترین پیش شرط برای امکان درخواست دستور تخلیه فوری، پایان یافتن مدت زمان قرارداد اجاره است. تا زمانی که مدت اجاره به پایان نرسیده باشد، موجر حق درخواست تخلیه را ندارد، مگر در مواردی که مستاجر شروط اساسی قرارداد را نقض کرده باشد (مانند عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین و با وجود شرط فسخ). در چنین مواردی، موجر باید از طریق حکم تخلیه و با طی مراحل دادرسی اقدام کند، زیرا این موارد خارج از شرایط صدور دستور تخلیه فوری هستند.

۵. عدم وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه

املاک تجاری که دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه هستند، از شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و در نتیجه، از امکان صدور دستور تخلیه فوری خارج هستند. در این موارد، موجر باید بر اساس قوانین مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، از طریق دادگاه عمومی حقوقی اقدام به طرح دعوای تخلیه نماید. این امر به دلیل حمایت قانون گذار از حقوق مستاجر در اماکن تجاری و پیچیدگی های خاص این نوع روابط است.

۶. ثبت قرارداد در سامانه های الکترونیکی (بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ۱۴۰۳)

با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳ و قانون ساماندهی، شرط ثبت قرارداد اجاره در سامانه های الکترونیکی اهمیت ویژه ای یافته و به یکی از شرایط صدور دستور تخلیه فوری تبدیل شده است. این شرط با هدف شفافیت، اعتباربخشی و سرعت بخشیدن به فرآیندها، به شرایط صدور دستور تخلیه اضافه شده است:

• برای قراردادهای اجاره با مدت تا ۲ سال: لازم است قرارداد در سامانه خودنویس تنظیم و ثبت شود. این سامانه امکان امضای الکترونیکی طرفین و شهود را فراهم می آورد و جایگزین رویه های کاغذی گذشته شده است.
• برای قراردادهای اجاره با مدت بیش از ۲ سال یا اسناد رسمی: لازم است قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. این سامانه برای ثبت اسناد رسمی و قراردادهای بلندمدت تر کاربرد دارد.

این رویه جدید، نقش مهمی در تسریع روند صدور دستور تخلیه دارد، زیرا اعتبار قرارداد را از نظر قانونی افزایش می دهد و از بروز اختلافات آتی بر سر اصالت سند جلوگیری می کند.

۷. تودیع مبلغ ودیعه (رهن) توسط موجر به صندوق دادگستری

یکی دیگر از شرایط مهم و حمایتی برای مستاجر، که در ماده ۴ قانون ۱۳۷۶ نیز به آن اشاره شده است، الزام موجر به تودیع مبلغ ودیعه (مبلغ رهن) به حساب صندوق دادگستری است. این اقدام باید قبل از اجرای دستور تخلیه صورت گیرد. تا زمانی که موجر مبلغ ودیعه را واریز نکرده باشد، مستاجر می تواند به استناد حق حبس از تخلیه ملک خودداری کند و موجر حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نخواهد داشت. این شرط تضمینی برای مستاجر است تا پس از تخلیه، به سرعت به مبلغ ودیعه خود دسترسی پیدا کند و حقوق مالی او حفظ شود.

رعایت دقیق و کامل تمامی شرایط صدور دستور تخلیه فوری که در قانون ۱۳۷۶ و اصلاحات ۱۴۰۳ آمده، برای جلوگیری از اطاله دادرسی و تسریع در بازپس گیری ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است.

مراحل گام به گام درخواست و صدور دستور تخلیه فوری

پس از اطمینان از وجود تمامی شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه فوری، موجر باید مراحل اداری و قضایی مشخصی را طی کند. این مراحل به گونه ای طراحی شده اند که با کمترین تشریفات دادرسی، امکان صدور دستور تخلیه فراهم آید.

۱. جمع آوری مدارک لازم

اولین گام در فرآیند درخواست دستور تخلیه فوری، آماده سازی تمامی اسناد و مدارک مورد نیاز است. دقت در این مرحله می تواند از تأخیر در رسیدگی جلوگیری کند:

• اصل و کپی قرارداد اجاره: شامل تمامی صفحات، با امضای موجر، مستاجر و دو شاهد. اگر قرارداد در سامانه های الکترونیکی ثبت شده باشد (مانند خودنویس یا ثبت الکترونیک اسناد)، مستندات مربوط به ثبت و کد رهگیری آن ضروری است.
• مدارک شناسایی موجر: کارت ملی و شناسنامه.
• سند مالکیت ملک: (سند رسمی یا بنچاق) برای احراز مالکیت موجر بر ملک مورد اجاره.
• مدارک مربوط به واریز ودیعه: (یا اعلام آمادگی برای واریز در زمان مقتضی). گاهی موجر می تواند همزمان با ارائه درخواست، رسید آماده بودن ودیعه را نیز ارائه دهد.

۲. ثبت نام در سامانه ثنا

تمامی افراد درگیر در فرآیندهای قضایی کشور، ملزم به ثبت نام در سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی (ثنا) هستند. اگر قبلاً ثبت نام نکرده اید، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و نسبت به ثبت نام اقدام کنید تا امکان پیگیری پرونده و دریافت تمامی ابلاغیه ها را داشته باشید. این سامانه پل ارتباطی اصلی بین مراجع قضایی و افراد است.

۳. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

با در دست داشتن مدارک کامل و پس از ثبت نام در سامانه ثنا، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. در این دفاتر، مراحل زیر طی می شود:

• تنظیم درخواست صدور دستور تخلیه: با کمک کارشناسان دفتر، درخواست مربوطه به دقت تنظیم می گردد. در این درخواست، اطلاعات موجر، مستاجر، مشخصات دقیق ملک، تاریخ شروع و پایان اجاره و سایر جزئیات مربوطه درج می شود. باید به دقت تمامی شرایط صدور دستور تخلیه فوری که در بخش قبل ذکر شد، در این درخواست منعکس شود.
• ثبت و ارسال درخواست: درخواست تنظیم شده از طریق سامانه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، به شورای حل اختلاف صالح ارسال می شود. شورای حل اختلاف صالح، شورایی است که ملک مورد اجاره در حوزه قضایی آن واقع شده است.

۴. بررسی درخواست توسط شورای حل اختلاف

پس از ثبت و ارسال درخواست، پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع می یابد. قضات یا اعضای شورا، مدارک ارائه شده را بررسی کرده و شرایط قانونی لازم برای صدور دستور تخلیه فوری را احراز می کنند. معمولاً این مرحله نیازی به تعیین وقت رسیدگی حضوری و اخذ توضیح از مستاجر ندارد و ظرف مدت کوتاهی (اغلب حدود یک هفته) انجام می شود.

۵. صدور و ابلاغ دستور تخلیه

در صورت احراز تمامی شرایط، شورای حل اختلاف دستور تخلیه را صادر می کند. این دستور سپس از طریق سامانه ثنا به موجر و مستاجر ابلاغ می گردد. با ابلاغ دستور، مستاجر به صورت رسمی از لزوم تخلیه ملک مطلع می شود و مهلت های قانونی برای او آغاز می گردد.

نحوه اجرای دستور تخلیه فوری و نکات کلیدی اجرایی

صدور دستور تخلیه تنها نیمی از مسیر است؛ بخش دیگر و البته حساس تر، اجرای این دستور است. اجرای دستور تخلیه نیز رویه خاص خود را دارد که باید با دقت و بر اساس مقررات قانونی انجام شود تا حقوق هر دو طرف حفظ گردد.

۱. ارسال پرونده به واحد اجرای احکام

برخلاف حکم تخلیه که نیاز به صدور اجرائیه جداگانه دارد، پس از صدور دستور تخلیه، پرونده به صورت مستقیم و بدون نیاز به تشریفات اضافی، به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف یا دادگستری ارسال می شود تا اقدامات لازم برای اجرا صورت پذیرد. این یکی از بارزترین وجوه تمایز دستور تخلیه و حکم تخلیه است.

۲. مهلت های قانونی برای تخلیه

اجرای دستور تخلیه با ابلاغ های مرحله ای و مهلت های مشخصی همراه است:

1. ابلاغ اولیه و مهلت ۲۴ ساعته: در ابتدا، دستور تخلیه به مستاجر ابلاغ می شود و به وی ۲۴ ساعت مهلت داده می شود تا به صورت داوطلبانه ملک را تخلیه کند.
2. مهلت ۳ روزه در صورت عدم تخلیه: چنانچه مستاجر در مهلت ۲۴ ساعته ملک را تخلیه نکند، مطابق ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، ابلاغ دیگری صادر شده و به مستاجر ۳ روز مهلت داده می شود تا اقدام به تخلیه کند.
3. اجرای قهری: در صورتی که مستاجر پس از سپری شدن این مهلت ها نیز از تخلیه ملک خودداری کند، واحد اجرای احکام با همکاری نیروی انتظامی و در صورت لزوم، با استفاده از کلیدساز، اقدام به تخلیه ملک به صورت قهری (اجباری) می نماید.

۳. تودیع ودیعه و مطالبات موجر

همانطور که قبلاً اشاره شد، موجر مکلف است پیش از اجرای تخلیه، مبلغ ودیعه را به حساب صندوق دادگستری واریز کند. این شرط برای حمایت از حقوق مستاجر ضروری است و در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ به صراحت آمده است.

• مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: موجر تنها پس از تودیع کامل ودیعه است که می تواند نسبت به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر بعد از انقضای قرارداد اقدام کند. در غیر این صورت، مستاجر حق حبس دارد و موجر نمی تواند مطالبه اجرت المثل کند.
• امکان طرح همزمان دعوای خسارات: اگر موجر ادعای خسارت به ملک، عدم پرداخت قبوض (آب، برق، گاز)، شارژ ساختمان یا اجاره بهای معوقه را داشته باشد، می تواند همزمان با تودیع ودیعه، دعوای مطالبه این هزینه ها را طرح کرده و با اخذ گواهی طرح دعوا از شعبه مربوطه، به شورای حل اختلاف ارائه دهد. در این صورت، شورا می تواند تا تعیین تکلیف نهایی دعوای خسارات، از استرداد کامل ودیعه به مستاجر به میزان مورد ادعا جلوگیری کند.

۴. وضعیت اثاثیه مستاجر در زمان تخلیه

چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه، مستاجر در محل حضور نداشته باشد یا از برداشتن اثاثیه خود امتناع کند، دادورز اجرای احکام دستور نگهداری اثاثیه را در یک محل مناسب یا انبار عمومی صادر می کند. هزینه نگهداری این اثاثیه بر عهده مستاجر خواهد بود و معمولاً از مبلغ ودیعه او کسر می شود. این اقدام مطابق بند ۳ ماده ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی صورت می گیرد.

۵. امکان درخواست مهلت از سوی مستاجر

مستاجر می تواند پس از صدور دستور تخلیه و در مرحله اجرا، به دلیل وقوع حوادث غیرمترقبه یا شرایط خاص، درخواست مهلت برای تخلیه نماید. این درخواست توسط دادورز اجرای احکام به قاضی صادرکننده دستور (قاضی شورای حل اختلاف) ارجاع داده می شود. قاضی می تواند با صلاحدید خود، فقط برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه به مستاجر مهلت دهد. این مهلت به ندرت اعطا می شود و تصمیم گیری در این خصوص کاملاً در اختیار مرجع قضایی است.

۶. تخلیه ملک در تصرف شخص ثالث

یکی از نکات مهم در اجرای دستور تخلیه فوری این است که حتی اگر ملک در تصرف شخصی غیر از مستاجر اصلی باشد که دستور تخلیه علیه او صادر شده، این دستور قابل اجرا است. این موضوع به نوعی استثنا بر ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی محسوب می شود و به منظور تسریع در بازپس گیری ملک پیش بینی شده است، تا متصرفین غیرقانونی نیز نتوانند مانع اجرای قانون شوند.

تفاوت اساسی دستور تخلیه و حکم تخلیه (یک بار برای همیشه)

در حوزه روابط موجر و مستاجر، دو اصطلاح دستور تخلیه و حکم تخلیه غالباً به جای یکدیگر به کار می روند، اما از نظر ماهیت حقوقی، شرایط صدور دستور تخلیه فوری، مرجع رسیدگی و آثار قانونی تفاوت های عمده ای با یکدیگر دارند که شناخت آن ها برای طرفین بسیار ضروری است. این تمایز اساسی، مسیر قانونی پیش روی موجر را مشخص می کند.

ویژگی	دستور تخلیه	حکم تخلیه
مبنای قانونی	صرفاً قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶	قانون مدنی، قانون آیین دادرسی مدنی و سایر قوانین مرتبط
مرجع صلاحیت دار	شورای حل اختلاف	دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف (در صلاحیت خود)
فوری بودن	بله، بدون تشریفات دادرسی و رسیدگی قضایی طولانی	خیر، مستلزم طرح دعوا، تشکیل جلسات رسیدگی، صدور حکم قطعی و اجرائیه
موارد کاربرد	فقط انقضای مدت اجاره و وجود شرایط شکلی ماده ۲ قانون ۱۳۷۶	عدم پرداخت اجاره بها، ورود خسارت به ملک، فسخ قرارداد به دلایل دیگر، عدم رعایت شرایط شکلی قانون ۱۳۷۶، تخلیه اماکن تجاری دارای سرقفلی/حق کسب و پیشه
قابلیت اعتراض	خیر، ماهیت دستوری دارد و غیرقابل تجدیدنظر است	بله، قابلیت تجدیدنظر و سایر طرق اعتراض را دارد
نیاز به اجرائیه	خیر، پرونده مستقیماً به واحد اجرا ارسال می شود	بله، پس از قطعیت حکم، باید اجرائیه صادر شود

همانطور که در جدول مشاهده می شود، اصلی ترین تفاوت در فوری بودن و تشریفات رسیدگی است. دستور تخلیه به منظور تسریع در بازپس گیری ملک برای موجرانی طراحی شده که قرارداد اجاره آن ها دارای شرایط شکلی خاص (مانند امضای دو شاهد و ثبت در سامانه های الکترونیکی) بوده و مدت اجاره شان به پایان رسیده است. در مقابل، حکم تخلیه برای موارد پیچیده تر و با دلایل حقوقی متنوع تر صادر می شود و مستلزم طی فرآیند دادرسی کامل تری است. این تمایز در رویه قضایی و برای هر دو طرف قرارداد اجاره از اهمیت بالایی برخوردار است و انتخاب مسیر اشتباه می تواند موجر را با تأخیر و هزینه های اضافی مواجه کند.

موارد عدم شمول دستور تخلیه فوری و لزوم حکم تخلیه

همانطور که پیش تر ذکر شد، دستور تخلیه فوری تنها در شرایط صدور دستور تخلیه فوری خاصی صادر می شود. در بسیاری از موارد دیگر، موجر برای بازپس گیری ملک باید به سراغ رویه حکم تخلیه برود که مستلزم طرح دعوا در دادگاه و طی کردن مراحل دادرسی است. درک این موارد برای جلوگیری از اتلاف وقت و انتخاب مسیر حقوقی صحیح بسیار مهم است تا موجر بتواند به درستی حق خود را مطالبه کند.

برخی از رایج ترین مواردی که مشمول دستور تخلیه فوری نمی شوند و نیاز به حکم تخلیه دارند، عبارتند از:

1. عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرده باشد و در قرارداد اجاره شرط فسخ صریحی برای این منظور قید نشده باشد، یا اگر موجر بخواهد به دلیل عدم پرداخت اجاره بها قرارداد را فسخ کند، نمی تواند مستقیماً درخواست دستور تخلیه فوری دهد. در این صورت، باید دعوای فسخ قرارداد اجاره و مطالبه تخلیه را در دادگاه مطرح کند.
2. قراردادهای اجاره شفاهی: در صورتی که قرارداد اجاره به صورت شفاهی منعقد شده باشد و هیچ سند مکتوبی وجود نداشته باشد، امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد. در این حالت، اثبات رابطه استیجاری و درخواست تخلیه نیازمند طرح دعوا در دادگاه است.
3. عدم وجود امضای دو شاهد: اگر قرارداد اجاره کتبی باشد اما فاقد امضای دو نفر شاهد باشد (یا به صورت الکترونیکی در سامانه های مربوطه ثبت نشده باشد)، نمی توان درخواست دستور تخلیه فوری داد و باید از طریق حکم تخلیه اقدام کرد.
4. عدم تعیین مدت در قرارداد اجاره: همانطور که قبلاً گفته شد، قراردادهای بدون مدت مشمول دستور تخلیه فوری نیستند و باید از طریق دادگاه عمومی اقدام به طرح دعوای تخلیه ید نمود.
5. وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه: اماکن تجاری دارای این حقوق، تحت حمایت قوانین خاص بوده و تخلیه آن ها تابع شرایط و ضوابط پیچیده تری است که از صلاحیت شورای حل اختلاف برای صدور دستور تخلیه فوری خارج است.
6. وارد آوردن خسارت به ملک یا تغییر کاربری: اگر مستاجر به ملک خسارت وارد کرده باشد یا بدون اجازه موجر تغییر کاربری داده باشد، موجر باید با طرح دعوای حقوقی و اثبات ادعاهای خود، درخواست حکم تخلیه را مطرح نماید.
7. ابطال یا فسخ قرارداد اجاره به دلایل دیگر: هرگونه درخواست تخلیه بر مبنای ابطال یا فسخ قرارداد اجاره (غیر از انقضای مدت در شرایط ماده ۲ قانون ۱۳۷۶) مستلزم رسیدگی قضایی و صدور حکم تخلیه است و نمی توان از شرایط صدور دستور تخلیه فوری استفاده کرد.

نکات حقوقی تکمیلی و مهم در خصوص دستور تخلیه فوری

فراتر از شرایط صدور دستور تخلیه فوری و مراحل اجرایی، چندین نکته حقوقی دیگر نیز وجود دارد که آگاهی از آن ها برای موجرین و مستاجرین جهت حفظ حقوق خود، ضروری است.

۱. اعتراض مستاجر به دستور تخلیه (دعوای اثبات تمدید)

برخلاف حکم تخلیه که قابل اعتراض و تجدیدنظر است، دستور تخلیه ماهیت غیرقابل اعتراض ماهوی دارد و به معنای واقعی کلمه دستور است. با این حال، مستاجر می تواند در صورت ادعای تمدید قرارداد اجاره یا سایر مواردی که به زعم وی مانع از اجرای دستور تخلیه است، دعوایی تحت عنوان اثبات تمدید قرارداد اجاره یا ابطال دستور تخلیه را در دادگاه عمومی حقوقی مطرح کند.

طرح این دعوا به خودی خود مانع اجرای دستور تخلیه نمی شود، مگر اینکه دادگاه، دلایل مستاجر را مدلل تشخیص دهد و با اخذ تامین مناسب (مانند واریز مبلغی به صندوق دادگستری یا ارائه ضمانت نامه بانکی)، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر نماید. این تامین معمولاً برای جبران خسارات احتمالی موجر در صورت عدم اثبات ادعای مستاجر است.

۲. تغییر مالکیت ملک در حین قرارداد اجاره

چنانچه موجر در حین مدت قرارداد اجاره، ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند، مالک جدید به عنوان قائم مقام مالک قبلی محسوب می شود. در این صورت، مالک جدید نیز پس از انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، می تواند با رعایت تمامی شرایط قانونی (به ویژه ماده ۲ قانون ۱۳۷۶)، درخواست صدور دستور تخلیه فوری را مطرح کند. تمدیدهای متعدد قرارداد اجاره، موجب تغییر در شرایط صدور دستور تخلیه فوری نمی شود و همچنان رعایت کلیه ضوابط قانونی برای هر بار تمدید الزامی است.

۳. عدم امکان طرح دادخواست تقابل نسبت به دستور تخلیه

از آنجا که دستور تخلیه، دعوا محسوب نمی شود و در قالب یک درخواست مطرح می گردد، امکان طرح دادخواست تقابل از سوی مستاجر نسبت به آن وجود ندارد. دادخواست تقابل تنها در دعاوی حقوقی و در پاسخ به یک دعوای اصلی قابل طرح است. مستاجر باید ادعاهای خود را در قالب دعوای مستقل (مانند اثبات تمدید قرارداد) مطرح کند.

۴. مطالبه اجور معوقه و خسارات توسط موجر

همانطور که پیشتر گفته شد، عدم پرداخت اجاره بها به تنهایی دلیلی برای دستور تخلیه فوری نیست، مگر در صورت وجود شرط فسخ. اما موجر می تواند همزمان با فرآیند تخلیه یا پس از آن، دادخواستی تحت عنوان مطالبه اجور معوقه و خسارات وارده را در مرجع صالح مطرح نماید. این دعوا به صورت جداگانه رسیدگی می شود. نکته حائز اهمیت این است که موجر نمی تواند به بهانه وجود این مطالبات، از تودیع مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری خودداری کند.

نقش سامانه های الکترونیکی در فرآیند تخلیه فوری

با توجه به رویکرد دولت به سمت الکترونیکی کردن فرآیندها و تصویب قوانین جدید، نقش سامانه های الکترونیکی در تسهیل و تسریع فرآیند صدور دستور تخلیه فوری پررنگ تر شده است. آشنایی با این سامانه ها برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است.

سامانه خودنویس

سامانه خودنویس به عنوان پلتفرمی برای تنظیم و ثبت قراردادهای اجاره (بویژه قراردادهای با مدت تا دوسال) معرفی شده است. مزایای اصلی این سامانه شامل موارد زیر است:

• اعتباربخشی به قراردادهای عادی: با ثبت قرارداد در این سامانه، قراردادهای اجاره عادی اعتبار قانونی بیشتری پیدا می کنند و روند اثبات آن ها تسهیل می شود.
• امضای الکترونیکی: امکان امضای الکترونیکی توسط موجر، مستاجر و شهود، نیاز به امضای فیزیکی و حضور همزمان را از بین می برد و فرآیند را تسریع می کند.
• کاهش اختلافات: ثبت دقیق جزئیات قرارداد و شرایط آن در یک بستر رسمی و شفاف، می تواند از بروز بسیاری از اختلافات بعدی جلوگیری کند.
• تسریع در فرآیند تخلیه: قراردادهای ثبت شده در خودنویس، در صورت رعایت سایر شرایط صدور دستور تخلیه فوری که در ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ آمده، مسیر کوتاه تری برای صدور دستور تخلیه فوری خواهند داشت.

سامانه ثبت الکترونیک اسناد

برای قراردادهای اجاره با مدت بیش از دو سال و همچنین اسناد اجاره رسمی، سامانه ثبت الکترونیک اسناد مرجع ثبت و اعتباربخشی به این اسناد است. ثبت قرارداد در این سامانه نیز به شفافیت، رسمیت و سرعت فرآیندهای حقوقی مربوط به تخلیه کمک شایانی می کند. این سامانه عمدتاً برای قراردادهای با اعتبار بلندمدت تر کاربرد دارد و نقش مکمل سامانه خودنویس را ایفا می کند.

بنابراین، با توجه به قوانین جدید، تنظیم و ثبت قرارداد اجاره در یکی از این سامانه ها، به یک شرط کلیدی برای استفاده از مزیت تخلیه فوری تبدیل شده و موجرین و مستاجرین باید به این نکته توجه ویژه داشته باشند تا در هنگام نیاز به اقدامات قانونی، با مشکلی مواجه نشوند.

نتیجه گیری

شرایط صدور دستور تخلیه فوری، موضوعی حیاتی و پیچیده در روابط موجر و مستاجر است که نیازمند شناخت دقیق و به روز قوانین می باشد. از وجود قرارداد کتبی با امضای دو شاهد و تعیین مدت گرفته تا انقضای زمان اجاره و تودیع مبلغ ودیعه، هر یک از این شرایط نقش محوری در موفقیت آمیز بودن فرآیند تخلیه ایفا می کنند. با ظهور قوانین جدید مانند الزام به ثبت قراردادها در سامانه های الکترونیکی خودنویس و ثبت الکترونیک اسناد در سال ۱۴۰۳، پیچیدگی های این حوزه افزایش یافته و آگاهی از آن ها برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است. تفاوت های بنیادین میان دستور تخلیه و حکم تخلیه نیز از نکات کلیدی است که در انتخاب مسیر صحیح حقوقی نقش بسزایی دارد. برای اطمینان از انجام صحیح تمامی مراحل قانونی و حفظ حقوق، توصیه می شود در تمامی مراحل مربوط به صدور و اجرای دستور تخلیه فوری، از مشاوره وکلای متخصص در حوزه املاک و مستغلات بهره مند شوید. این اقدام می تواند از اتلاف وقت، هزینه و بروز مشکلات حقوقی احتمالی در آینده جلوگیری کند و فرآیند بازپس گیری ملک را تسهیل نماید.